Los derechos del arrendatario. ¿Refuerzo de la protección o transformación de la relación contractual?
Si observamos conjuntamente las medidas planteadas, aparece un elemento común, y se circunscribe en el reforzamiento de la posición jurídica del arrendatario, especialmente cuando la vivienda constituye su residencia habitual.
Por su parte, la propia Ley de Arrendamientos Urbanos, reconoce ya al arrendatario un conjunto de derechos que condicionan la libertad contractual, así una duración mínima del contrato, prórrogas legales, límites y reglas sobre actualización de la renta, obligaciones de conservación de la vivienda, derechos de adquisición preferente en determinados supuestos y garantías frente a determinadas decisiones del arrendador, pero parece que la reforma proyectada parece avanzar un paso más.
Las posibles prórrogas extraordinarias, las limitaciones sobre determinadas rentas, la intervención sobre los arrendamientos de temporada o por habitaciones, el mantenimiento de medidas frente a determinados desahucios y la eventual ampliación de mecanismos de adquisición preferente tienen un denominador común. incrementar la estabilidad del arrendatario en la vivienda y reducir determinadas situaciones que puedan provocar su pérdida o dificultar su permanencia.
Pero debemos plantearnos si, esa mayor protección plantea una cuestión jurídica de fondo.
Así, el propio contrato de arrendamiento, atribuye al arrendatario el derecho a usar la vivienda durante el tiempo y en las condiciones legal y contractualmente establecidas.
La propiedad, sin embargo, continúa correspondiendo al arrendador.
Pero cuando la ley amplía obligatoriamente la duración del contrato, condiciona determinadas decisiones sobre la renta, dificulta la recuperación posesoria o atribuye nuevos derechos ante una eventual transmisión del inmueble, no está actuando únicamente sobre las condiciones económicas del alquiler.
Por lo tanto, está redefiniendo el contenido efectivo de la relación entre propiedad y posesión arrendaticia, y es precisamente aquí donde deberá medirse el alcance real de la reforma.
Porque, proteger al arrendatario no significa necesariamente reconocerle un derecho indefinido a permanecer en la vivienda, del mismo modo que el derecho de propiedad del arrendador no excluye las limitaciones que la ley puede establecer sobre su ejercicio.
La cuestión está en determinar qué límites se introducen, durante cuánto tiempo, en qué circunstancias y con qué garantías para ambas partes.
También será especialmente relevante comprobar si el texto definitivo diferencia adecuadamente situaciones que jurídicamente no son idénticas, ya que no es lo mismo un arrendamiento de vivienda habitual que uno destinado realmente a satisfacer una necesidad temporal.
Tampoco es equivalente la posición de un gran tenedor a la de un pequeño propietario, ni la de un arrendatario que cumple regularmente sus obligaciones a la de quien ha dejado de hacerlo.
Es por ello, que debemos reafirmarnos en la idea de que, una regulación eficaz exige precisamente evitar que situaciones diferentes reciban automáticamente la misma respuesta.
Por eso, más allá de cada medida concreta, el interrogante que deja planteado el borrador es de mayor alcance, ¿nos encontramos ante un refuerzo de determinados derechos del arrendatario dentro del modelo existente o avanzamos hacia una nueva configuración jurídica de la permanencia en la vivienda?
La respuesta dependerá de algo que todavía no conocemos; y que en breve conocerremos, y se circunscribe al ámbito de la redacción definitiva de la norma, sus excepciones, su régimen transitorio y la forma en que todas estas medidas terminen relacionándose con la Ley de Arrendamientos Urbanos.