Fondos de inversión y adquisición de vivienda. Cuando la transmisión del inmueble deja de afectar únicamente al propietario.
Otro de los aspectos más significativos de las medidas planteadas se refiere a la adquisición de viviendas por fondos de inversión.
Los borradores conocidos, han contemplado, en tal sentido, distintas fórmulas de intervención: desde restricciones a determinadas adquisiciones de vivienda hasta el reconocimiento de una posición preferente al arrendatario cuando exista una oferta de compra procedente de un fondo de inversión.
La cuestión merece detenerse. porque aquí ya no estamos hablando únicamente de regular la relación arrendaticia o de establecer límites sobre la renta y duración del contrato, estamos entrando directamente en la transmisión de la propiedad de la vivienda.
Nuestro ordenamiento conoce desde hace tiempo mecanismos que permiten al arrendatario intervenir, en determinadas circunstancias, cuando el propietario decide vender la vivienda arrendada.
Los derechos de adquisición preferente; tanteo y retracto, previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos responden precisamente a esa lógica, aunque su aplicación está sometida a requisitos, excepciones y a la propia configuración contractual permitida por la ley.
La propuesta conocida introduce, sin embargo, una perspectiva diferente, no se trataría únicamente de que exista una venta de la vivienda, sino de atender también a quién pretende adquirirla.
Así, si la existencia de una oferta formulada por un fondo de inversión determina una posición preferente para el arrendatario, la identidad o naturaleza del potencial adquirente pasa a convertirse en un elemento jurídicamente relevante dentro de la operación.
Y surgen inmediatamente varias preguntas.
¿En qué condiciones podría el arrendatario ejercer esa preferencia? ¿Debería igualar íntegramente la oferta recibida?.
¿Qué ocurriría cuando la adquisición afectase conjuntamente a varias viviendas o a un edificio completo? .
¿Cómo se determinaría el precio correspondiente a cada inmueble?. ¿Qué consecuencias tendría el incumplimiento del deber de comunicar la operación?.
Son cuestiones que no pueden resolverse únicamente mediante una declaración genérica de prioridad.
La efectividad de un derecho de adquisición depende precisamente de su configuración: quién está obligado a comunicar, qué información debe facilitar, qué plazo tiene el beneficiario para ejercitarlo y qué sucede cuando la transmisión se realiza sin respetar esa preferencia.
Pero existe además una cuestión previa., y a tener en cuenta, ¿Qué debe entenderse exactamente por fondo de inversión a estos efectos?
Ciertamente, la delimitación del sujeto afectado será esencial. Una restricción vinculada a la naturaleza del adquirente exige determinar con precisión qué entidades quedan comprendidas, qué operaciones están sujetas a la limitación y si existen excepciones.
De lo contrario, el problema podría desplazarse simplemente hacia la estructura jurídica utilizada para realizar la adquisición.
Por tanto, la pretensión de intervenir en estas operaciones refleja, en cualquier caso, un cambio relevante de perspectiva.
La compraventa de una vivienda arrendada deja de contemplarse exclusivamente como una decisión patrimonial entre vendedor y comprador y comienza a valorarse también por sus posibles consecuencias sobre quien reside en ella.
Ahora bien, entre formular ese objetivo y convertirlo en una regulación jurídicamente eficaz existe una distancia considerable; por tanto, nos quedará por ver como o cual será la redacción definitiva de la norma la que permita determinar; si estamos o nos encontramos, ante una auténtica prohibición o limitación de determinadas adquisiciones, ante una ampliación de los derechos de adquisición preferente del arrendatario o ante una combinación de ambos mecanismos; y esa diferencia no es menor.