Prorrogar contratos, limitar rentas, reforzar la protección frente al desahucio o intervenir sobre determinadas operaciones de adquisición de vivienda.
¿Estamos ante medidas coyunturales o ante un cambio más profundo en el régimen jurídico del alquiler?
Durante los últimos días se han conocido distintos borradores de un nuevo paquete de medidas en materia de vivienda que pretende introducir modificaciones relevantes en el mercado del alquiler.
Conviene comenzar con una precisión imprescindible: un borrador no es una norma.
Las propuestas conocidas durante el proceso de negociación pueden modificarse, desaparecer o incorporarse finalmente con una redacción sustancialmente distinta.
Por tanto, su análisis no puede realizarse como si estuviéramos ante Derecho vigente.
Pero eso no significa que carezcan de interés jurídico, muy al contrario.
Los borradores, permiten anticipar qué problemas pretende abordar el legislador y, sobre todo, hacia dónde puede evolucionar la regulación de las relaciones entre propietarios y arrendatarios.
Y, en el presente caso, y adía de hoy, las cuestiones planteadas no son menores.
Entre las medidas que se han venido negociando aparecen, en primer lugar la posible prórroga extraordinaria de determinados contratos de arrendamiento, en segundo lugar, limitaciones sobre la actualización o incremento de las rentas, en tercer lugar, una ampliación de los mecanismos de protección frente a determinados procedimientos de desahucio, en cuarto lugar, a intervención sobre los arrendamientos de temporada y por habitaciones, así como determinadas medidas destinadas a intervenir en operaciones de adquisición de vivienda realizadas por fondos de inversión.
Cada una de estas medidas, responde a un problema diferente, pero todas plantean una cuestión común.
¿hasta dónde puede modificarse el equilibrio contractual para garantizar el acceso y la permanencia en la vivienda?
La duración del contrato. cuando el vencimiento puede dejar de significar el final
Uno de los aspectos más relevantes de los borradores conocidos afecta a la duración de los contratos de arrendamiento.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece actualmente; como sabemos, un sistema de duración mínima y prórrogas que trata de conciliar dos posiciones jurídicas distintas, la estabilidad residencial del arrendatario y la facultad del propietario de recuperar la disponibilidad del inmueble una vez cumplidos los plazos legalmente establecidos.
Por ende, la introducción de una prórroga extraordinaria impuesta legalmente altera necesariamente ese equilibrio, por lo que, la cuestión no consiste únicamente en conceder al arrendatario más tiempo para permanecer en la vivienda, como veremos
Es por ello, que, desde la perspectiva jurídica debemos preguntarnos también qué sucede con el propietario que celebró un contrato con una determinada duración y que, llegado su vencimiento, había previsto recuperar la vivienda, venderla, destinarla a otro uso o adoptar una nueva decisión patrimonial sobre ella.
Y aparece entonces una cuestión de mayor alcance.
¿Hasta qué punto puede una situación extraordinaria justificar la prolongación legal de una relación contractual más allá del periodo inicialmente previsto?
Debemos de advertir, que no es una cuestión desconocida para nuestro ordenamiento. Durante los últimos años hemos asistido a sucesivas medidas extraordinarias en materia de vivienda.
Lo relevante ahora, será determinar si continuamos ante mecanismos excepcionales vinculados a circunstancias concretas o si, por el contrario, la excepcionalidad comienza a incorporarse de forma estructural al régimen de los arrendamientos urbanos.
Alquiler de temporada y por habitaciones. el problema no está únicamente en el nombre del contrato
Otro de los grandes focos de la reforma se encuentra en los arrendamientos de temporada y en el alquiler por habitaciones.
La cuestión resulta especialmente interesante porque obliga a diferenciar entre la realidad contractual y la denominación que las partes hayan decidido otorgar al contrato.
Como sabemos el arrendamiento temporal responde, por definición, y como su propio nombre indica, a una necesidad temporal.
Pero cuando esa modalidad se utiliza para satisfacer lo que materialmente constituye una necesidad permanente de vivienda, la discusión deja de ser meramente económica y pasa a ser jurídica.
Así, no basta, por tanto, con denominar un contrato como “de temporada”, habrá que atender a su causa, finalidad, duración y circunstancias concretas para determinar cuál es realmente la relación jurídica existente.
Algo semejante ocurre con el alquiler por habitaciones, cuya creciente utilización en los últimos años, y el cual, plantea una cuestión que hasta ahora ha generado importantes problemas interpretativos; qué régimen jurídico debe aplicarse y hasta dónde puede utilizarse esta modalidad contractual para quedar fuera de determinadas garantías previstas para el arrendamiento de vivienda habitual.
La pretensión de intervenir legislativamente en estas modalidades revela precisamente que el problema ya no se encuentra únicamente en el precio del alquiler.
Se encuentra también en la arquitectura jurídica utilizada para acceder a una vivienda.