ARRENDAMIENTOS URBANOS. LEGISLACIÓN ESPECIAL.

ARRENDAMIENTOS URBANOS.

 

LEGISLACIÓN ESPECIAL.

La Ley vigente en la actualidad es la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Noviembre de 1994, que entró en vigor el 1 de Enero de 1995, reformada, entre otras, por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, cuyo objeto es flexibilizar el mercado del alquiler, para lo cual, se reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos en los siguientes aspectos fundamentales:

  • Refuerzo respecto de la libertad de pactos entre las partes.
  • Reducción de la duración de las prórrogas, tanto las obligatorias como las tácitas.
  • Facilidad en la recuperación del inmueble para destinarlo a vivienda permanente.
  • Mayor flexibilidad y facilidad en el desistimiento del contrato por parte del arrendatario.

Esta ley ha sido modificada por la Ley 4/2013, cuya finalidad es flexibilizar y fomentar el mercado de alquiler, reforzando la seguridad jurídica de los arrendadores y agilizando los procedimientos judiciales para recuperar la finca en caso de impago.

II.- Ámbito de aplicación de la ley. Está contenido en el Título I Ley de Arrendamientos Urbanos.

El art. 1 Ley de Arrendamientos Urbanos señala que se aplica “a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos de vivienda”. Aquí nos limitamos al estudio de los arrendamientos de vivienda.

El art. 2 Ley de Arrendamientos Urbanos define el arrendamiento de vivienda como aquel “que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario“.

Dentro de este concepto se incluyen “mobiliario, trastero, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador.

El artículo 7  de la Ley a la que estamos haciendo referencia; añade que “el arrendamiento de vivienda no pierde su condición por el hecho de que el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho o sus hijos dependientes.

Arrendamiento para uso distinto del de vivienda, según el art 3 Ley de Arrendamientos Urbanos:

“1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.

2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas;

  • Los celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra,
  • Los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren”

Los arrendamientos de viviendas se rigen, según el artículo 4 Ley de Arrendamientos Urbanos:

  • De manera o forma imperativa los títulos I (ámbito) y IV (fianza y forma) de la Ley.

 

  • En lo demás, por la voluntad de las partes “en el marco de lo establecido en el Título II de la ley”.

 

  • Esto significa que cada norma reguladora del contenido del contrato (renta, duración, etc.) determina el ámbito de la autonomía de la voluntad “lícito”. Por eso el art. 6 LAU dice que “serán nulas y se tendrán por no puestas las estipulaciones que modifiquen, en perjuicio del arrendatario o subarrendatario, las disposiciones del título II, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”.

 

  • Supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

 

  • Se añade por la Ley 4/2013 la posibilidad de que las partes puedan pactar la sumisión a mediación o arbitraje de las controversias que puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos (4.5º nuevo).
    También podrán las partes señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, (4.6º nuevo).

 

  • Finalmente, el artículo  5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos  regula los arrendamientos excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos

    1) El uso de vivienda que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tengan asignada por razón de su cargo.

  • 2) El uso de las viviendas militares, universitarias y de Protección Oficial, que se regirán por su legislación específica.
  • 3) Los contratos en que arrendándose una finca con casa-habitación sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por la Ley de Arrendamientos Rústicos.
  • 4) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esta esté sometida a un régimen específico.
  • 5) Excluidos por la jurisprudencia: Durante la vigencia de la anterior normativa, la jurisprudencia había considerado excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos determinados arrendamientos tales, como:
  • – Arrendamientos de solares urbanos.

 

  • – El arrendamiento para edificar en la parcela, etc.

 

  • – La jurisprudencia también excluía los arrendamientos de plazas de garaje; pero tras la nueva ley parece que si son accesorios de viviendas, deben seguir el tratamiento de la misma; y si son independientes deben considerarse como arrendamiento para uso distinto del de vivienda si se encuentran en un edificio, pero regirse por el Código Civil  si se trata plazas en superficie.