ARRENDAMIENTOS URBANOS. ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY.-

ARRENDAMIENTOS URBANOS. ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY.-

El ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, puede ser de carácter territorial o temporal.

En tal sentido, podemos determinar, respecto del ámbito territorial, y al amparo de lo dispuestos en el artículo 149 apartado primero, parágrafo octavo, de la Constitución Española, que su aplicación, lo será en todo el territorio nacional, y se aplicará a todo arrendatario, con independencia de su nacionalidad, a diferencia del T.R.L.A.U. de 1964.

Como su propio nombre indica, la aplicación de las normas, lo será en virtud de aspectos de carácter temporal;

1.- Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 4/2013 (6 de junio de 2013). La DA 1ª de esta última señala que continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

No obstante, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en la Ley 4/2013.

2.- Con carácter general, la Ley de Arrendamientos Urbanos, entró en vigor el 1 de enero de 1995, por lo que la misma es de aplicación a los contratos celebrados a partir de dicha fecha. No obstante, la LAU contiene unas Disposiciones Transitorias. Vamos a hacer una síntesis de estas normas transitorias.

1. Arrendamientos de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de Mayo de 1985.

Se rigen por la Disposición Transitoria Segunda. Se aplica el TR del 64, con especialidades;

Vencido el contrato, éste se prorrogaría obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, aunque un tercero hubiese sucedido al arrendador en todos sus derechos y obligaciones.

Esta prórroga tenía un carácter indefinido, con excepciones; de modo que en principio subsistirán hasta el fallecimiento del arrendatario o de sus subrogados mortis causa.

No obstante, impera el criterio de una supresión gradual de la subrogación mortis causa, pero distingue según se trate de arrendatarios titulares iniciales, o arrendatarios en primera o en segunda subrogación.

También prohíben la renuncia de un beneficiario de la subrogación en favor de otro de distinto grado de prelación.

Importante será tener en consideración que a las subrogaciones mortis causa que ahora sean posibles se les aplican “las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas en el artículo 16 de la nueva Ley”.

Esto obliga a la persona que tenga derecho y quiera subrogarse, a notificar al arrendador su subrogación.

No puede esperar, como en la Ley de 1.964, a que el arrendador pregunte quién se subroga.

En defecto de notificación, el arrendamiento se extingue.

A estos contratos les son de aplicación los artículos 12, 15 y 24 de la nueva Ley.

En tal sentido, dejará de ser aplicable el artículo 24, 1º de la Ley de 1964, sobre la posibilidad de ceder inter vivos el contrato a determinados familiares sin consentimiento del arrendador.

Los derechos de tanteo y retracto del arrendatario se rigen por la Ley de 1964, pero en caso de disolución de comunidad no juega cuando el contrato haya sido otorgado con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa; o si la cosa común se adquirió por herencia o legado. Según la DGRN, también, si se adquirió por donación.

La actualización de la renta. Esta renta podrá ser actualizada, a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario. La actualización se hizo en el año posterior a la entrada en vigor de la ley, de una manera gradual y compleja.

Arrendamientos de vivienda celebrados con posterioridad al 9 de Mayo de 1.985. Disposición Transitoria 1ª. Se les sigue aplicando el Decreto del 85 y por tanto no jugaba la prórroga forzosa, con lo cual hoy día están todos ya adaptados a la nueva ley.

Arrendamientos de local de negocio celebrados antes del 9 de Mayo de 1985 y en situación de prórroga legal (los demás, ya se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos). Disposición Transitoria 3ª. Hay que diferenciar:

Locales de negocio anteriores de renta antigua (es decir, si la renta no se actualizó al 100% de una sola vez en 1995), siempre que el arrendatario, si es persona física, se haya subrogado en lugar de su padre o ascendiente estando en vigor la LAU: se extinguieron el 1 de enero de 2015.

Los demás arrendamientos de local de negocio a favor de persona física subsisten hasta su muerte o jubilación (o de su cónyuge, si continúa la misma actividad y no se han producido ya dos subrogaciones conforme al artículo 60 del TR del 64).

Los arrendamientos de local de negocio en favor de una persona jurídica, se han extinguido el 1 de enero de 2015, aunque está prevista una prórroga de 5 años en casos de continuación de la actividad empresarial, supuesto en el cual vencen el 1 de enero de 2020.

Por tanto, solo respecto de estos últimos rigen las normas transitorias de actualización gradual de renta; indemnización por clientela y de derecho de preferente arrendamiento.

Arrendamientos de local de negocio celebrados a partir del 9 de Mayo de 1.985. (Disposición Transitoria Primera).- Continuarán rigiéndose por el artículo 9 del Decreto Ley Boyer y por la Ley de 1.964.

En el supuesto de que a la finalización del plazo, el arrendatario continuase disfrutando del inmueble, se entenderá que hay tácita reconducción por los plazos previstos en el Código Civil, y el contrato renovado se regirá por lo dispuesto en la nueva Ley para los arrendamientos para uso distinto de vivienda.

Por tanto, ya se rigen todos por la nueva Ley de Arrendmaientos Urbanos.