ARRENDAMIENTOS URBANOS. DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.

ARRENDAMIENTOS URBANOS. DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.

En principio, la duración del contrato es la libremente pactada, pero hay un plazo mínimo de 3 años. Esta es una de las principales reformas de la Ley 4/2013, que reduce el mínimo de 5 a 3 años.

Por eso, en el caso de pactarse un plazo inicial inferior a 3 años, llegado el vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente, por plazos anuales, hasta cumplir el término mínimo de 3 años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación, como mínimo, a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su resolución de no renovarlo.

Añade la Ley de Arrendamientos Urbanos, una presunción, sobre la que no admite prueba en contrario, mediante la cual, los contratos sin consignación expresa del término, se entenderán celebrados por un año, sin perjuicio del derecho a las prórrogas señaladas.

Tras la reforma de Ley 2013, sin necesidad de pacto expreso, la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que; no procederá la prórroga si, una vez transcurrido el primer año de duración, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de ocupar la vivienda, para destinarla a vivienda permanente para sí, sus familiares en primer grado o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Esta comunicación deberá realizarse con una antelación de dos meses a la fecha en que se necesite la vivienda y debe entregarse la vivienda en ese plazo, salvo pacto entre las partes.

Ahora bien, si transcurridos tres meses desde la extinción del contrato o del efectivo desalojo de mismo, no hubieran ocupado la vivienda, el arrendatario podrá optar en el plazo de 30 días, por un nuevo contrato de 3 años o por una indemnización.

arrendamiento aparente: según el artículo 9.4, si es una finca no inscrita, durarán 3 años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que tenga la apariencia de arrendador.

No obstante, en este caso, si el arrendador aparente enajena la vivienda arrendada, “se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil ”, esto es, juega el principio “venta quita renta”.

Pero si el “verus dominus” reivindica su propiedad con éxito, también tiene derecho a la “venta quita renta” y a exigir al arrendador aparente indemnización por daños y perjuicios.

El artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, hace referencia a la Prórroga del contrato; esto es, vencido el contrato después del plazo mínimo de 3 años, el contrato se prorrogará durante un año más si ninguna de las partes ha notificado a la otra con un mes de antelación su voluntad de no renovarlo.

Sin embargo, si el contrato de arrendamiento está inscrito, la prórroga afecta a un tercero del lo previsto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, de lo que a sensu contrario se deduce que si el contrato no está inscrito, el tercero del 34 de la Ley Hipotecaria no tiene que respetar esa prórroga.

Respecto al desistimiento del contrato, del que hace referencia el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, hemos de manifestar, que el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Se podrá pactar, en tal sentido, para el arrendador una indemnización al arrendador por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año del contrato que reste por cumplir.