Un contrato de once meses no es necesariamente un alquiler de temporada.
Un contrato denominado temporal no deja de estar sujeto a las garantías legales del arrendamiento de vivienda cuando, en realidad, satisface una necesidad residencial permanente.
La distinción tiene importantes consecuencias jurídicas, tanto para quien arrienda una vivienda como para quien la ocupa.
La reciente modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, introducida por el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, vuelve a situar esta cuestión en el centro del debate jurídico.
La reforma, publicada en el BOE el 7 de octubre de 2026 y en vigor desde el día 8, establece nuevas condiciones para los arrendamientos temporales, refuerza la necesidad de justificar su causa y regula expresamente determinadas consecuencias de su utilización indebida.
Debe advertirse; no obstante, que este Real Decreto-Ley se encuentra pendiente de convalidación parlamentaria, aunque sus disposiciones han entrado en vigor, su continuidad normativa dependerá del correspondiente pronunciamiento parlamentario.
LA DENOMINACIÓN DEL CONTRATO NO DECIDE SU NATURALEZA
Durante años, una de las cuestiones más controvertidas en materia arrendaticia ha sido la utilización de contratos de temporada para situaciones que, por sus circunstancias, podían responder a necesidades de vivienda habitual.
Es frecuente, por tanto, encontrarnos con contratos de once meses, seis meses o incluso períodos inferiores, acompañados de cláusulas en las que se declara expresamente que el inmueble no constituye el domicilio habitual del arrendatario.
Pero, ¿basta esa declaración para determinar el régimen jurídico aplicable?
La respuesta, en este ssentido es negativa.
Debemos precisar que, la calificación jurídica de un arrendamiento no depende exclusivamente de su denominación ni de la duración que las partes hayan establecido.
Lo verdaderamente relevante es la finalidad residencial que satisface el contrato y la existencia de una causa que justifique su carácter temporal.
Todo ello, dado que no es lo mismo alquilar una vivienda durante unos meses por un desplazamiento profesional que utilizar sucesivos contratos de corta duración para residir permanentemente en un inmueble.
LA TEMPORALIDAD DEBE RESPONDER A UNA CAUSA REAL
Esta diferencia, que ya resultaba relevante conforme a la interpretación de la legislación arrendaticia, adquiere ahora una regulación más precisa.
LA TEMPORALIDAD DEBE RESPONDER A UNA CAUSA REAL
Así, nos encontramos qon que la nueva redacción del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos exige que los contratos de vivienda temporal identifiquen expresamente la causa que motiva el desplazamiento del arrendatario.
No basta, por tanto, con indicar que el alquiler se concierta por una temporada determinada. Debe existir una razón que explique por qué la necesidad de alojamiento tiene carácter transitorio.
Pensemos en una persona que se desplaza a otra ciudad durante varios meses para realizar una actividad profesional, cursar determinados estudios o recibir un tratamiento médico.
En estas situaciones puede existir una necesidad residencial temporal perfectamente justificada.
Distinto sería el supuesto de quien alquila una vivienda para establecer en ella su residencia ordinaria, sin que concurra ninguna circunstancia que explique la limitación temporal del arrendamiento.
En definitiva, la reforma introduce además una cuestión de especial trascendencia, y de no poca importancia corresponde al arrendador acreditar la existencia de la causa de temporalidad.
Por consiguiente, la adecuada redacción del contrato y la documentación que justifique el desplazamiento adquieren una importancia determinante.
Pero, ¿QUÉ SUCEDE SI NO EXISTE UNA CAUSA DE TEMPORALIDAD DEBIDAMENTE PREVISTA?
Esta es una de las principales consecuencias jurídicas de la nueva regulación.
El artículo 7.2 de la LAU establece que la ausencia de una causa de temporalidad debidamente prevista en el contrato priva al arrendamiento de su naturaleza temporal.
En tal supuesto, el contrato queda, por tanto, sometido al régimen correspondiente a los arrendamientos de vivienda habitual, con efectos desde su formalización.
La consecuencia no es simplemente una modificación de su denominación, lo que, supone aplicar un régimen jurídico diferente, especialmente en cuestiones como la duración mínima legal, las prórrogas y las garantías reconocidas al arrendatario.
Por ello, un contrato formalmente celebrado por once meses podría quedar sujeto a las disposiciones propias del arrendamiento de vivienda habitual si concurren los presupuestos legalmente establecidos.
Ahora bien, es importante precisar que la mera ocupación de una vivienda durante un período prolongado no permite prescindir del examen de las circunstancias del caso.
La existencia de una causa real de temporalidad, su adecuada previsión contractual y las circunstancias posteriores del arrendamiento deben analizarse conjuntamente.
LA DURACIÓN DEL CONTRATO Y LA SUCESIÓN DE ARRENDAMIENTOS
La reforma incorpora un nuevo artículo 9 bis a la LAU, dedicado específicamente a la duración de los arrendamientos de vivienda temporal.
Con carácter general, establece una duración superior a treinta y un días y no superior a doce meses.
Sin embargo, el límite de doce meses no tiene carácter absolutamente rígido, puesto que la propia disposición contempla situaciones en las que la causa justificativa de la temporalidad puede subsistir.
Especial atención merece la sucesión de contratos. Así la nueva regulación dispone que, cuando se sucedan o noven más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se entenderá celebrado como arrendamiento de vivienda habitual.
Además de ello,también se contempla esta consecuencia cuando la duración supere los doce meses sin que exista justificación en la causa de temporalidad.
Lo que estas previsiones pretenden impedir es que la celebración sucesiva de contratos temporales se utilice para mantener una relación residencial permanente al margen de las garantías legales que le corresponden.
Desde la perspectiva del asesoramiento jurídico, resulta fundamental examinar no solo el último contrato suscrito, sino también los anteriores y la continuidad efectiva de la relación arrendaticia.
La reforma no se limita al arrendamiento de viviendas completas, también refiere e incorpora expresamente el alquiler parcial de habitaciones o estancias dentro de la regulación de los arrendamientos de vivienda habitual o temporal, según la necesidad residencial que satisfagan.
Una de sus previsiones más relevantes afecta a la renta. Así, la suma de las rentas correspondientes a los contratos parciales que se encuentren simultáneamente vigentes sobre una misma vivienda no podrá superar la renta correspondiente al arrendamiento unitario de la vivienda completa.
Además, cuando se trate de inmuebles situados en zonas de mercado residencial tensionado, deberán tenerse en cuenta las limitaciones específicas legalmente aplicables.
Por tanto, la división contractual del uso de una vivienda en distintas habitaciones no permite, por sí misma, eludir las restricciones que correspondan conforme al régimen legal aplicable.
Teniendo en cosneiración todo lo expuesto el primer interrogantes que nos sige es,¿QUÉ OCURRE CON LOS CONTRATOS FIRMADOS ANTES DE LA REFORMA?
Este aspecto merece especial atención, ya que la nueva disposición transitoria octava de la LAU establece un régimen específico para los contratos de temporada celebrados antes de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 29/2026.
Conforme a esta previsión, dichos contratos continuarán sometidos al régimen jurídico anterior hasta la finalización del plazo de duración pactado, sin posibilidad de prórroga conforme a ese régimen transitorio.
Por el contrario, la renovación del arrendamiento temporal quedará sujeta a las nuevas disposiciones.
Conviene introducir aquí una precisión importante.
El régimen transitorio no supone que todos los contratos anteriores denominados de temporada deban considerarse válidos por el mero hecho de haberse celebrado antes de la reforma.
La verdadera naturaleza jurídica del arrendamiento y la posible existencia de una utilización fraudulenta de la modalidad temporal ya podían ser objeto de controversia conforme a la legislación y la doctrina aplicables anteriormente.
Por tanto, será necesario distinguir, a partir de ahora, y tener en consideración dos ambitos, entre la aplicación temporal de la nueva normativa y la calificación jurídica que pudiera corresponder al contrato desde su origen.
DE AHÍ LA IMPORTANCIA DE EXAMINAR EL CONTRATO ANTES DE FIRMARLO Y ANTES DE RECLAMAR
Además de todo ello, la reforma plantea consecuencias prácticas para ambas partes de la relación arrendaticia, esto es, arrendardor y arrendatario.
Para el arrendador, por su parte resulta esencial identificar correctamente la modalidad contractual, justificar la causa de temporalidad y conservar la documentación que permita acreditarla.
Para el arrendatario, es importante conocer si las condiciones pactadas se corresponden realmente con la finalidad residencial del contrato y qué garantías legales pueden resultar aplicables.
Debemos advertir, en tals sentido que, para eñ caso de conflicto, no será suficiente examinar aisladamente la duración pactada o la cláusula en la que se declara que el arrendamiento es temporal, habrá que valorar el contenido íntegro del contrato, las circunstancias que motivaron su celebración, la documentación disponible, la sucesión de posibles contratos y el régimen normativo aplicable en cada momento.
De esa calificación pueden depender cuestiones tan relevantes como la extinción del arrendamiento, la procedencia de determinadas reclamaciones o la defensa frente a una pretensión de recuperación de la vivienda.
SE TRATA, POR TANTO, DE UNA CUESTIÓN DE CALIFICACIÓN JURÍDICA, Y NO SOLO DE PLAZOS
Así, la reforma introduce nuevas reglas y consecuencias expresas, pero también obliga a prestar atención a una cuestión esencial del Derecho de arrendamientos; la diferencia entre lo que las partes declaran en un contrato y la relación jurídica que realmente han constituido.
En definitiva, la libertad contractual permite configurar las condiciones de un arrendamiento dentro de los límites legales.
Lo que no permite es alterar mediante una simple denominación la naturaleza de una relación sometida a disposiciones imperativas.
Porque en materia de arrendamientos no basta con determinar cuánto tiempo se ha alquilado una vivienda.
Es imprescindible conocer para qué se ha alquilado, por qué se ha limitado su duración y qué régimen jurídico corresponde realmente a esa relación.
Referencia normativa: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción introducida por el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, especialmente artículos 2, 7 y 9 bis y disposición transitoria octava.
Nota de actualización: El presente análisis se refiere a la normativa vigente a 8 de octubre de 2026, pendiente de convalidación parlamentaria.