División de local en viviendas de uso individualizado.¿Acuerdo previa de la comunidad en Junta?

Como hemos podido observar de un cierto tiempo, a ésta parte, y cada día es más frecuente; ante la falta de viviendas en las ciudades, la conversión de locales de negocio, en vivienda, o varias viviendas, en base a la amplitud y metros cuadrados del espacio, así como las posibilidades de acceso a las futuras viviendas

Independientemente de la viabilidad material de las mismas, deberemos tener en consideración la viabilidad legal de las mismas.

Todo ello deberemos tenerlo en consideración, si no queremos tener mayores consecuencias en un futuro, y lo que es peor, posteriores a la realización del costoso desembolso.

Por ello, deberemos, tener en consideración, no sólo el aspecto administrativo y urbanístico de las obras a realizar, sino también el aspecto legal.

Por ello, hemos querido traer esta reciente Sentencia del Tribunal Supremo, en la que se nos recuerda, que:

Las obras división realizadas requiriere inicialmente un acuerdo de aprobación comunitaria por una mayoría de tres quintos nominal y de coeficientes, lo que no ha existido.

En la presente causa, partimos de una demanda instada por la comunidad de propietarios contra la comunera, supuestamente infractora, solicitando en la misma;

  • Se declarara contraria a derecho la división del local de su propiedad sito en dicho edificio para integrar dos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente.
  • Se declararan contrarias a derecho otras obras realizadas por la demandada, solicitando la reposición de lo edificado a su estado original.

El recurso de casación contiene un solo motivo en el que denuncia la infracción de;

  • El artículo 8 LPH, sin contenido desde la reforma operada por la Ley 8/2013, y
  • El vigente artículo 10 LPH, relativo a la realización de obras, en relación con el artículo 396 del Código Civil, en cuanto a la distinción entre división material y jurídica de un componente privativo en régimen de propiedad horizontal y la necesidad de autorización de la comunidad de propietarios en caso de división jurídica cuando los estatutos no permitan tal división, con oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

El interés casacional de la cuestión planteada resulta claro si se tiene en cuenta que se trata de definir el alcance de la norma en orden a exigir la previa aprobación de la junta de propietarios para que se pueda llevar a cabo la división, con creación material de dos elementos donde antes únicamente existía uno, y si ello únicamente es requerido cuando se va a efectuar una modificación de cuotas y se va a proceder a la inscripción en el registro de la propiedad de los nuevos elementos.

El artículo 8 LPH fue dejado sin contenido por la Ley 8/2013, de 26 de junio, para ser sustituida dicha norma por la que se incorporó al artículo 10.

El artículo 8 LPH establecía que:

“los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.

En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la Junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo 5, sin alteración de las cuotas de los restantes“.

En la actualidad el artículo 10.3 b) LPH, según redacción dada Modificado por la Disposición Final 1.4 de la Ley dispone que requerirán autorización administrativa:

Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte“,

De modo que, con independencia de que los nuevos elementos creados fueran objeto o no de inscripción registral, la validez de la división efectuada requería un acuerdo comunitario favorable y una autorización administrativa, sin que dichos requisitos concurran en el presente caso.

En el presente caso, determina la resolución en su fundamento que; tal como consta acreditado, en la junta de propietarios de fecha 2 de abril de 2013 se rechazó la propuesta realizada por la hoy demandada; reunión a la que asistió personalmente y no recurrió los acuerdos adoptados.

Nuevamente y en fecha 25 de septiembre de 2013 se convoca una nueva junta general extraordinaria, a petición de la propietaria, en la que otra vez se rechaza su propuesta, sin recurso alguno por su parte.

Por último, en junta de fecha 31 de julio de 2014, cuando se habían iniciado las obras, pese a la postura contraria de la comunidad, se acuerda conceder un plazo a la demandada para que reponga los elementos afectados a su estado original, lo que no llevó a cabo voluntariamente.

De lo anterior se desprende que, sin perjuicio de que no existiera prohibición estatutaria de división de los elementos integrantes de la propiedad horizontal -si tal prohibición existiera, ninguna discusión podría suscitarse- la división realizada por la demandada convirtiendo un local en dos viviendas independientes requería inicialmente un acuerdo de aprobación comunitaria por una mayoría de tres quintos nominal y de coeficientes, lo que no ha existido.

Por ello el recurso ha de ser estimado acogiendo la correspondiente pretensión de la demanda, que se estima íntegramente.

Por todo lo expuesto, esta sala determinó en su Fallo:

  • Estimar el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial.
  • Estimar íntegramente la demanda formulada por la parte recurrente contra la propietaria, con imposición a la misma de las costas causadas en primera instancia.

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