Propiedad horizontal.Plazo reclamación impago de cuotas, ¿5 o 15 años para ello?

Hace menos de un mes, que la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre ésta cuestión.

Ante el incumplimineto de una comunero, en el pago de las cuotas mensuales a la comunidad de propietarios; ¿será de aplicación el artículo 1964 del Código Civil tal y como determinan algunas Audiencias Provinciales, o por el contrario el artículo 1966, respecto a las prescripciones?

Como premisa debemos puntualizar, que la cuestión planteada a la Sala en la presente litis, y en la que se basa el Recurso de Casación se circunscribe es la de la cuestión jurídica siguiente;

Si afecta únicamente a las reclamaciones de cuotas impagadas anteriores a la entrada en vigor de la Ley 42/2015, de 5 de octubre; pues la misma ha modificado el artículo 1964 del Código Civil estableciendo un plazo general de prescripción de acciones personales de cinco años, coincidente con el previsto en el artículo 1966, apartado tercero del mismo cuerpo legal, que no ha sido modificado.

Además de fundamentar el criterio de aplicación del artículos del Código Civil, el Tribunal Supremo, alega la falta de responsabilidad del órgano de la propia Comunidad de Propietarios, administrador y presidente, de la demora y transcurso del tiempo para el ejercicio de la acción.

El único motivo del recurso se fundamenta en:

  • Infracción de los artículos 1964 y 1966-3.º CC.
  • Contradicción entre la doctrina seguida al respecto por las distintas audiencias provinciales.

Partiendo de tal afirmación, frente a la discrepancia presente en las resoluciones de las audiencias provinciales, se ha de considerar aplicable a este supuesto el plazo de cinco años previsto en el citado artículo 1966, en su apartado tercero, referido a las acciones ordenadas a exigir pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, situación en la que resulta plenamente subsumible el caso de la contribución de los comuneros a los gastos comunes establecida como obligación en el artículo 9 apartado primero, apartado e) de la Ley de Propiedad Horizontal sin que el hecho de tratarse de una obligación prevista en la propia ley haya de determinar la aplicación de un plazo distinto de prescripción.

Los presupuestos de la comunidad son anuales y en el ejercicio económico anual se producen los gastos correspondientes que han de ser satisfechos por los comuneros según la cuota asignada.

Precisamente el aplazamiento por mensualidades de los pagos, en este caso de las cuotas de comunidad, responde a la necesidad de no sobrecargar a las economías familiares que podrían ser destinatarias de una reclamación muy cuantiosa.

Es cierto que se trata de una obligación esencial para el desarrollo de la vida comunitaria y que cesar en los pagos supone -salvo casos especialmente justificados- una actuación insolidaria, pero del mismo modo resulta incomprensible que la comunidad deje transcurrir tan largo período de tiempo -en este caso, notablemente superior a los cinco años– para exigir el pago del comunero que reiteradamente falta al cumplimiento de sus obligaciones. artículo 1966 del Código Civil, cuyo texto dice:

por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes:1º la de pagar pensiones alimenticias; 2º la de satisfacer el precio del arrendamiento de fincas rústicas o urbanas; 3º la de cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves”.

Como destaca parte de la doctrina, la regla se encuentra íntimamente ligada con la condena de la usura y trata de impedir la capitalización.

Se trata de una norma inspirada en el favor debitoris, pues a través de ella se pretende impedir que los deudores se vean perjudicados mediante una continua y sucesiva acumulación que puede incluso en ocasiones conducirles, a través de elevadas demandas judiciales y el embargo de sus bienes, a la ruina; porque si el pago distanciado y periódico de las pequeñas sumas es algo que cabe dentro de las posibilidades económicas del deudor, la conversión de un cúmulo de posibilidades temporalmente distanciadas en una única deuda acumulada de mayor importe, por obra de la voluntad del acreedor que deja intencionadamente de reclamar las prestaciones durante algún tiempo, puede conducir a graves perjuicios.

Tales consideraciones no han de perder su efectividad por el lógico rechazo social que produce el hecho de la existencia de deudores morosos en las comunidades de propietarios.

Son los responsables en cada caso de dichas comunidades -presidente y administrador- quienes han de velar por el cumplimiento adecuado de tales obligaciones y quienes, en su caso, deberán responder ante la comunidad a la que administran y representan.

En consecuencia, la doctrina aplicable ha de ser la de entender que en estos casos resulta de aplicación el plazo de prescripción de cinco años del artículo 1966.

De ello se deriva que la sentencia recurrida ha de ser casada, confirmándose la de primera instancia.

FALLO:

Por todo lo expuesto, esta Sala;

  • Estima el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial.
  • Casar la sentencia recurrida que queda sin efecto.
  • Confirmar la sentencia dictada en primera instancia.
  • Condenar a la Comunidad de Propietarios demandante al pago de las costas causadas por su recurso de apelación.

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