Medidas relativas a los contratos de arrendamiento en la crisis sanitaria.

Las medidas establecidas, en el Real Decreto Legislativo 11/2020, y en especial, a las que hacemos referencia en el presente post, tienen su fundamento en la presente crisis sanitaria que azota a nuestro país, las cuales, ya nos constan, y es evidente que posee un tremendo impacto directo en la economía, en los mercados financieros; etc… pero muy especialmente en la sociedad, y en especial en el día a día de los ciudadanos.

Más allá del impacto sobre la economía global, las medidas sanitarias de contención han supuesto una importante reducción de la actividad económica y social de forma mas o menos temporal; no sólo restringiendo la movilidad, si no paralizando de la actividad de numerosos sectores, con importantes pérdidas de rentas para hogares, autónomos y empresas.

Lo que, según el texto del Real Decreto 11/2020, lo que se persigue es;

En primer lugar, la adopción de unas medidas de carácter social dirigidas al apoyo a trabajadores, consumidores, familias y colectivos vulnerables, haciendo especial hincapié en aquellos que más lo necesitan.

En segundo lugar, la puesta en marcha de un conjunto de medidas de diversa naturaleza con impacto directo en el refuerzo de la actividad económica, así como actuaciones encaminadas a apoyar a empresas y autónomos.

Moratoria de deuda arrendaticia.

Esta medida de la que se más se ha hecho como la sociedad, siendo una de las mas ansiadas, junto con la referida a los préstamos hipotecarios.

Pero esta moratoria, ¿a quién va dirigida?

Las medidas establecidas por el Real Decreto, conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia, van dirigidas a:

  • Los arrendatarios de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19.
  • Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

Debemos de puntualizar que en modo alguno se aplicarán a arrendamientos circunscrito a viviendas de uso no habitual; como serían el caso de segundas residencias o alquileres de viviendas vacacionales.

¿Cuando se ha de solicitar?. ¿Existe plazo?

En estos casos el arrendatario podrá solicitar la moratoria en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del presente Real Decreto Ley.

Una vez solicitado por el arrendatario, el arrendador deberá proceder a contestar la la solicitud en un periodo no superior a 7 días laborables.

Condiciones del arrendador.-

Dicho Real Decreto determina que el propietario debe ser una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.

¿En qué consiste la moratoria?

La moratoria consiste en:

  • Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
  • Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes.

Dichas rentas serán prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID- 19, y sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

¿Cuando debemos entender que un arrendatario o consumidor se encuentra en situación de vulnerabilidad económica?.

  • Cuando se encuentre en una situación vulnerable, a raíz o vinculada a la crisis sanitaria y vírica.
  • Cuando la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Posibilidad de ayudas al alquiler de la vivienda habitual.

Si el arrendador no le aplaza o fracciona el pago del alquiler, y no es posible hacer frente al pago parcial o total del alquiler y encaja en los supuestos de vulnerabilidad económica y social sobrevenida se podrán solicitar ayudas con cargo al “Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual”, que deberá instrumentarse mediante Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

La cuantía de esta ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.

¿Qué ocurre para el caso en que el arrendador no se pronuncie en el plazo de 7 días máximos?.

Es una cuestión que no se resuelve expresamente en el Real Decreto Ley, pero ante la falta de comunicación de la opción aplicable, deberá ser la moratoria de la deuda arrendaticia la opción a aplicar, como se indica en la rúbrica del artículo 4, referido a la aplicación automática de la moratoria.

Contratos de arrendamiento de vivienda habitual cuya término se cumple durante el estado de alarma.

En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los supuestos en los que se cumple el término del contrato de arrendamiento o cualquiera de la prórrogas que prevén los artículos 9.1 y 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos Ley 29/1994, de 24 de noviembre, anteriormente referenciada referentes a la duración del contrato y al vencimiento del contrato y prorrogas, el arrendatario prodrá solicitar una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes y podrá ser solicitada hasta pasados dos meses de la declaración del fin del estado de alarma.

Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.

Evidentemente, podremos aplicar os criterios determinados en el artículo 1 del Real Decreto 11/2020, en el caso de encontrarnos ante un procedimiento judicial desahucio regulado en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, derivado de contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; o bien nos encontremos ya ante el lanzamiento de la vivienda; y una vez levantada la suspensión de todos términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma,

En la tramitación de este tipo de procedimientos, en los que la persona arrendataria pueda y acredite ante el Juzgado;

  • Encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19,
  • La imposibilidad de encontrar una alternativa habitacional para sí y para unidad familar, así como las personas con las que convivan.

Esta circunstancia será comunicada por el Letrado de la Administración de Justicia a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento.

Si no estuviese señalado, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440, referente a la citación para la vista; apartado primero o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor del referido Real Decreto Ley 11/2020.

Para que opere esta suspensión, se deberá acreditar, que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica a que se refiere el artículo 5, situación de vulnerabilidad a la que no hemos referido anteriormente; del presente Real Decreto Ley, acompañando su escrito de los documentos a acreditativos de la situación, esto es; se acreditará por la persona arrendataria ante la persona arrendadora, en el presente caso ante el órgano judicial.

  • Situación legal de desempleo.
  • Cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia.
  • Número de personas que habitan en la vivienda habitual.
  • Titularidad de los bienes.
  • Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

Si el Letrado de la Administración de Justicia entendiera que concurre la situación de vulnerabilidad económica alegada, decretará la suspensión con carácter retroactivo a la fecha en que aquella se produjo por el tiempo estrictamente necesario, atendido el informe de los servicios sociales.

El Decreto que fije la suspensión señalará expresamente que, transcurrido el plazo fijado, se reanudará el cómputo de los días a que se refiere el artículo 440.3 o señalará fecha para la vista.

A los efectos previstos en el artículo 150.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se entenderá que concurre el consentimiento de la persona arrendataria por la mera presentación de la solicitud de suspensión.

En caso de que el establecimiento de la suspensión extraordinaria a que se refiere el apartado 1 de este artículo afecte a arrendadores que acrediten ante el Juzgado encontrarse igualmente en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, presentando el escrito y los documentos a los que dicho apartado se refiere, el Letrado de la Administración de Justicia deberá comunicarlo a los servicios sociales competentes para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.

Se entenderá que concurre el consentimiento del arrendador para hacer la comunicación prevenida en el apartado anterior por la mera presentación del escrito alegando la situación de vulnerabilidad económica sobrevenida.

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