ARRENDAMIENTOS URBANOS. REPARACIONES NECESARIAS PARA EL ADECUADO USO DE LA VIVIENDA. SENTENCIA TRIBUNAL SUPREMO. SALA PRIMERA DE LO CIVIL, NUMERO 6/2018 DE FECHA 10 DE ENERO DE 2018. PONENETE DON ANTONIO SALAS CARCELER.

ARRENDAMIENTOS URBANOS. VIVIENDA. LA ARRENDADORA ESTA OBLIGADA A EFECTUAR LAS REPARACIONES NECESARIAS PARA EL ADECUADO USO DE LA VIVIENDA. . SENTENCIA TRIBUNAL SUPREMO. SALA PRIMERA DE LO CIVIL, NUMERO 6/2018 DE FECHA 10 DE ENERO DE 2018. PONENETE DON ANTONIO SALAS CARCELER.

FUNDAMENTOS DE DERECHO:

PRIMERO.– El demandante, don Conrado , es arrendatario de una vivienda sita en Badajoz, AVENIDA000 , NUM000 , en virtud de contrato suscrito el 1 de diciembre de 1983 con la Tesorería General de la Seguridad Social. En la demanda solicitó que se condenara a la TGSS:

1) A restablecer el pago de los suministros de calefacción y el servicio de portería, que no se están proporcionando y a los que estaría obligado el arrendador por contrato;

2) A satisfacer al demandante la cantidad de 7.413,25 euros correspondiente a la indemnización estipulada en la LAU de 1964 por el incumplimiento del arrendador en los servicios reclamados; y

3) A realizar las obras necesarias para restablecer la situación del inmueble al estado óptimo para el uso convenido de vivienda habitual del demandante.

La parte demandada se opuso a la demanda aun cuando reconoce, en su escrito de contestación, que los cerramientos exteriores de la vivienda del demandante han de ser sustituidos habiendo iniciado por su parte los trámites del expediente de contratación con la petición de crédito a la Subdirección General del Patrimonio de la Tesorería General de la Seguridad Social.

Seguido el proceso, el Juzgado de Primera Instancia n.° 6 de Badajoz dictó sentencia por la que desestimó íntegramente la demanda, con los siguientes fundamentos:

a) La arrendadora está obligada a prestar servicio de calefacción, obligación que ha cumplido, pero no es obligación suya la de abonar el importe de los consumos de calefacción;

b) El contrato de arrendamiento no obliga a la arrendadora a contratar un portero con sede permanente en el edificio, sino a que se preste el servicio de portería, fundamentalmente limpieza y mantenimiento de las zonas comunes;

c) En cuanto a la obligación por parte de la arrendadora de realizar las reparaciones de mantenimiento de la vivienda y en concreto en lo que se refiere a los cerramientos exteriores (puertas de balcones), la arrendadora ha acreditado que ya ha iniciado los trámites administrativos pertinentes para proceder a sustituir los cerramientos exteriores.

La parte demandante interpuso recurso de apelación denunciando lo que consideraba una interpretación absurda o ilógica de los términos del contrato de arrendamiento, en concreto de la cláusulas 1.ª y 9.ª.

La Audiencia Provincial de Badajoz desestimó el recurso de apelación y confirmó íntegramente la sentencia de primera instancia. En el fundamento jurídico cuarto, al abordar la cuestión sobre las reparaciones del edificio, se expresa en los siguientes términos:

«La propia demandada reconoce que el edificio debe ser objeto de determinadas reparaciones. Pero ha acreditado que ha adoptado la iniciativa reglamentaria para obtener los fondos necesarios para proceder a las reparaciones. No se olvide que se trata de un ente público y que por ello está sometido a determinados condicionantes a la hora de efectuar obras en edificios arrendados a terceros. Este extremo lo conocía sobradamente el arrendatario hoy apelante cuando concertó el contrato de arrendamiento».

Sobre el servicio de portería, en el fundamento jurídico quinto, la sentencia recurrida considera que la arrendadora ha cumplido el contrato en cuanto ha proporcionado a la vivienda medios sustitutivos del portero permanente que llevan a resultados muy próximos al mismo, adaptándose a las circunstancias sociales y económicas actuales.

En cuanto a la obligación de la arrendadora de abonar parte del consumo de combustible para calefacción, considera que el demandante tendría que haber probado el alcance de dicho consumo, actualmente gas ciudad, para determinar la suma que debería sufragar la arrendadora equivalente a 37 pesetas/litro de gasoil, mientras que la demanda se ha limitado a interesar «el establecimiento del pago por los servicios de calefacción», cuando la arrendadora solo se había comprometido en su momento al pago de una cantidad fija por litro.

El demandante ha interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal y de casación.

Recurso extraordinario por infracción procesal

SEGUNDO.- El recurso extraordinario por infracción procesal se articula en cuatro motivos.

En el motivo primero, que se formula al amparo del artículo 469.1.2.° LEC , se denuncia la infracción del artículo 413 LEC , puesto que la sentencia recurrida no ha resuelto teniendo en cuenta la situación de hecho y de derecho en que se encontraba el objeto del litigio en el momento de la presentación de la demanda, de modo que las sentencias dictadas en ambas instancias atienden a innovaciones o cambios que la demandada ha pretendido introducir después de iniciado el proceso.

En el desarrollo del motivo se pone de manifiesto que, aunque la propia demandada en el escrito de contestación a la demanda reconoce que existe la necesidad de arreglar los cerramientos exteriores y que ello va a ser abordado, para lo cual ha iniciado la tramitación del correspondiente expediente, la sentencia de primera instancia y la de apelación desestiman la pretensión del demandante desconociendo que la «perpetuatio iuridictionis» impide tener en cuenta las actuaciones posteriores al ejercicio de la acción.

Dicho motivo ha de ser estimado.

El artículo 413 LEC dispone:

1. No se tendrán en cuenta en la sentencia las innovaciones que, después de iniciado el juicio, introduzcan las partes o terceros en el estado de las cosas o de las personas que hubiere dado origen a la demanda y , en su caso , a la reconvención, excepto si la innovación privare definitivamente de interés legítimo las pretensiones que se hubieran deducido en la demanda o en la reconvención, por haber sido satisfechas extraprocesalmente o por cualquier otra causa;

2. Cuando, según lo previsto en el apartado anterior, las pretensiones hayan quedado privadas de interés legítimo, se estará a lo dispuesto en el artículo 22 .

En el caso presente, solicitada en la demanda la condena de la demandada a efectuar determinadas reparaciones en la vivienda arrendada, ésta se limitó a aceptar la procedencia de dicha pretensión sin allanarse expresamente a la misma y, por tanto, sin hacerlo parcialmente a la demanda ( artículo 21.2 LEC ).

No obstante, la sentencia hoy recurrida -que confirma la dictada en primera instancia- tiene en cuenta tal aceptación para desestimar íntegramente la demanda, quedando incluso a cargo del demandante las costas de ambas instancias.

Se considera, en consecuencia, que ha sido infringida la norma procesal contenida en el artículo 413 en tanto que lo procedente habría sido condenar a la demandada según los términos del «suplico» de la demanda, que fueron aceptados en la contestación.

En otro caso se dejaría además al arbitrio de la demandada el cumplimiento de dicha obligación efectivamente asumida.

No influye, por tanto, el hecho de que posteriormente se hayan realizado las reparaciones por la arrendadora pues tal circunstancia únicamente resulta relevante para la necesidad de una posterior ejecución, ni desde luego justifica que se haya impuesto el pago de las costas al demandante.

El segundo motivo se formula con carácter subsidiario respecto del anterior y se refiere a la vulneración de lo establecido en el artículo 22 LEC respecto de la satisfacción extraprocesal de pretensiones, por lo que -estimado aquél- resulta innecesario cualquier pronunciamiento sobre el mismo.

El tercero denuncia la infracción del artículo 222.4 LEC por la existencia de cosa juzgada con efecto prejudicial derivada de sentencia dictada en proceso seguido entre las mismas partes ante el Juzgado de 1.ª Instancia número 3 de Badajoz como Juicio Ordinario 337/2005, y luego ante la Audiencia Provincial como Rollo de Apelación 772/2005, en relación con la obligación de pago del servicio de calefacción por parte de la TGSS.

El motivo no debe prosperar pues, como alega la parte recurrida en su escrito de oposición, después de dictada dicha sentencia se cambió el sistema de calefacción de gasoil a gas ciudad, lo que fue aceptado por el demandante permitiendo la correspondiente instalación en la vivienda y firmando personalmente el contrato con la compañía suministradora, por lo que no hay ni cambio unilateral de las condiciones del contrato, ni se ha incumplido lo dispuesto en el artículo 222.4 de la LEC , dado que la sentencia de 17 de enero de 2017 no puede alcanzar esta nueva situación.

El cambio pudo producir sus efectos en cuanto a la determinación contractual de pago del importe de determinados servicios -entre ellos el de calefacción- junto con la renta pactada, pero no puede justificar ahora la aplicación de una solución que no resulta acorde con la situación actual del servicio.

El motivo cuarto, con fundamento en el artículo 469.1.3.° LEC , se formula por infracción de los artículos 460.2 y 464.1, en relación con el artículo 265.3, sobre la práctica en la apelación de la prueba indebidamente denegada en la primera instancia, lo que considera haber producido indefensión al recurrente.

La prueba en cuestión se refiere a la justificación de que ante la arrendadora se había solicitado por varios vecinos la restitución de la figura del portero, pero el motivo no ha de ser estimado por cuanto dicha prueba carece de sentido en tanto que la sentencia impugnada no desestima la pretensión referida a tal cuestión por la razón de que se haya dado un supuesto de aceptación por los vecinos, sino porque considera que el servicio aparece debidamente prestado en la forma en que se hace en la actualidad.

Recurso de casación

TERCERO.- El recurso se fundamenta en la infracción de los artículos 107 y 116 de la LAU de 1964, hoy 21 de la LAU de 1994 , en relación con los artículos 1554.2 .° y 1556 CC , relativos a la obligación del arrendador de reparar la cosa arrendada a fin de conservarla en el estado de servir al uso a que ha sido destinada.

Se cita un amplio elenco de sentencias de esta sala en el mismo sentido de sostener la obligatoriedad del arrendador en orden a efectuar las obras que resulten necesarias para la adecuada habitabilidad de la vivienda, cuya reiteración resulta innecesaria dado el carácter fundamental e incontrovertido de dicha obligación.

En realidad, salvados los argumentos que nos sirven para la estimación del primer motivo de infracción procesal, la sentencia impugnada no desconoce dichas normas ni la doctrina jurisprudencial que las interpreta y aplica, sino que considera suficiente para la desestimación de dicha pretensión el hecho de que la demandada aceptara su obligación de acometer las indicadas obras y por ello no declara expresamente la existencia de dicha obligación.

Costas

CUARTO.- En consecuencia, se estima parcialmente el recurso por infracción procesal, se anula en parte la sentencia recurrida y se estima parcialmente la demanda, sin especial declaración sobre las costas del presente recurso ni sobre las causadas en ambas instancias ( artículos 394 y 398 LEC ).

FALLO:

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido

1.º- Estimar parcialmente el recurso extraordinario por infracción procesal formulado por la representación de don Conrado contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz (sección 2.ª) de 19 de febrero de 2015, en Rollo de Apelación n.º 500/2014 , dimanante de autos de juicio ordinario n.º 419/2014 del Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de dicha ciudad.

2.º- Anular en parte la sentencia recurrida.

3.º- Estimar parcialmente la demanda a los solos efectos de condenar a la demandada a la realización de las obras de reparación necesarias a que se refiere la demanda en relación con la vivienda arrendada, sin perjuicio de tener en cuenta en fase de ejecución las obras ya realizadas.

4. º- No hacer especial declaración sobre costas causadas en ambas instancias y en el presente recurso, con devolución a la parte recurrente del depósito constituido.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de Sala.

Notifíquese esta resolución a las partes e insértese en la colección legislativa.

Así se acuerda y firma.