ARRENDAMIENTOS URBANOS.DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.

ARRENDAMIENTOS URBANOS. DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA. SUBRROGACION.

La figura de la subrrogación, puede plantearse, analizarse y estudiarse desde diversas perspectivas, tantas como posibilidades sociales: para comenzar deberemos determinar esta figura desde la perspectiva de los protagonistas del contrato de arrendamientos, como son el arrendador y el arrendatario, cuya figura y concepto han quedado claros y determinados en otros de nuestros pequeños artículos.

Por ello vamos a partid de estas premisas y desarrollar cada una de ellas respecto de las cuestiones que en la realidad se pueden dar.

Subrogación en la posición del arrendatario.-

En caso de desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia por parte del arrendatario, está previsto en articulo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pudiendo referirse a los siguientes aspectos:

Desistimiento por parte del cónyuge titular del arrendamiento sin consentimiento del otro cónyuge que conviva con dicho titular.

En este caso, el cónyuge no titular podrá subrogarse en la posición del otro.

El arrendador tendrá la facultad de requerir al cónyuge optante, quien, de no responder en el plazo de 15 días, perderá su derecho a la subrogación, además de verse obligado a satisfacer la renta pendiente de pago hasta la extinción del contrato.

Abandono de la vivienda familiar, sin desistimiento expreso, por parte del titular.

En este caso, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge del titular, si conviviera con él, siempre que, en el plazo de un mes desde dicho abandono, notifique por escrito al arrendador su voluntad de subrogarse.

En ambos supuestos, la referencia al cónyuge es aplicable a quien hubiere convivido con el arrendatario de forma análoga a un cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo descendencia común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario, en virtud de los previsto en el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el cónyuge no titular podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada, cuando le sea atribuido de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil, previa comunicación al arrendador.

Por Muerte del arrendatario; en caso de muerte, el artículo 16 enumera las personas con derecho a subrogarse en el contrato; y el orden de prelación a falta de acuerdo unánime y en caso concurrencia de más una. No obstante, como excepciones a ese orden destacamos:

1. Los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes;

2. Entre los ascendientes y descendientes serán preferidos los más próximos en grado

3. Entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el de vínculo sencillo.

El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de 3 meses, desde el fallecimiento del arrendatario, el arrendador no recibe notificación escrita del hecho del fallecimiento, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba.

Finalmente, la nueva Ley prevé, en contratos por plazo superior a 3 años, la posibilidad de excluir el derecho de subrogación mortis causa, mediante pacto, cuando el fallecimiento tenga lugar transcurridos los 3 primeros años o que el arrendamiento se extinga a los 3 años cuando el fallecimiento hubiera sido anterior.

Subrogación en la posición del arrendador.-

En caso de resolución del derecho del arrendador, dispuesto en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En este caso habría que estar a la modificación determinada por la Ley 4/2013, en virtud de la misma, la regla general es que “Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento”.

No obstante y como excepción, si el contrato está inscrito con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado, el arrendamiento continuará por la duración pactada.

Para el caso de enajenación de la vivienda arrendada.

Este es uno de los temas clave de la reforma de Ley 4/2013., pero hay que acudir a lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al establecer;

Primero.- El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito con anterioridad a la transmisión de la finca.

Segundo.- Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1.571 del Código Civil.

Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen”.

Esto hay que ponerlo en relación con el artículo 7 apartado segundo de la Ley de Arrendamientos Urbanos; según el cual “en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efectos frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el RP”.

Conviene precisar:

En primer lugar, que con arreglo a la redacción inicial de la Ley de Arrendamientos Urbanos, durante los 5 primeros años de duración mínima del contrato, el adquirente quedaba subrogado en el contrato durante el plazo mínimo legal, con independencia de que fuera o no un tercero protegido por la fe pública registral.

Por su parte la reforma de la Ley 4/2013 tiene como objetivo, según su preámbulo, reforzar la seguridad jurídica y sujetar las transmisiones de fincas arrendadas al régimen general de nuestro sistema inmobiliario, con la aparente consecuencia de que el arrendamiento no inscrito no es oponible al tercero protegido por la fe pública registral.

Se pretende así coordinar el arrendamiento con la protección de la seguridad del tráfico jurídico y los principios hipotecarios, así como proteger al arrendador como medio de incentivar el mercado de alquiler.

Sin embargo, el precepto indicado no es de tan fácil interpretación y ha dado lugar a dos interpretaciones totalmente opuestas:

Por una arte la tesis “registralista” o interpretación “aislada” de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la cual se basa o determina respecto de la interpretación literal de los artículos 7.2 y 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como en la finalidad de la reforma de la Ley 4/2013.

Frente a esta tesis se alza, a nuestro juicio con mejor fundamento, la interpretación “sistemática” del precepto.

Frente a la tesis anterior, cabe señalar que la finalidad de la Ley 4/2003 ha sido la de armonizar el arrendamiento con el principio de la fe pública registral.

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, no construye un concepto autónomo de tercero protegido, sino que para que el tercero esté protegido le exige que en él concurran los requisitos dispuestos en el artículo  34 de la Ley Hipotecaria y, dentro de éstos, la buena fe.

Por ello, hemos de traer a colación lo que reiteradamente, determinado por parte del Tribunal Supremo, al respecto de la buena fe de los dispuesto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria es una buena fe ÉTICA, que exige en el tercero una diligencia mínima para resultar protegido.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo 18 febrero 2005, entre otras, mantiene que “la buena fe del art. 34 LH comprende no solo el desconocimiento de la inexactitud registral, sino también que no haya podido conocerse la situación real desplegando una mínima diligencia, sin que sea preciso desarrollar una especial labor investigadora, ni tabular ni extratabular”.

Por todo ello, la redacción y el sentido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, debe interpretarse en armonía y de manera sistemática con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria y el resto de los principios sustantivos y civiles, pues de lo contrario se generaría un privilegio especial en favor de los compradores de fincas arrendadas, lo que carece de justificación y genera inseguridad jurídica, entre otros, para el arrendatario.concretamente es su artículo 34.

Por ello hay que advertir;

Por un lado; para que el comprador de una finca arrendada no inscrita resulte protegido debe cumplir con los requisitos del artículo reseñado de la Ley Hipotecaria, y en particular con una buena fe ética, basada no solo en la consulta del Registro de la Propiedad; sino también en haber observado una diligencia mínima, consistente la comprobación física de la finca.

Por otro; la publicidad por la posesión es equivalente a la publicidad registral.

Algún autor, determina que; un derecho posesorio tan intenso como el arrendamiento vendrá a ser reputado como una carga “aparente” de la finca y como tal oponible al tercero a pesar de la no inscripción.

Por último, tal y como mantiene la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, también el conocimiento efectivo del arrendamiento, antes de la compra, impide la protección del tercero, por ejemplo si se manifiesta en la escritura de compra que la finca está arrendada pero el arrendamiento no está inscrito.