Hay asuntos que llegan al despacho aparentemente resueltos antes incluso de comenzar a estudiarlos.
Una humedad aparece en una vivienda. Al otro lado del muro existe otra finca.
El terreno colindante parece estar a una cota diferente.
El agua, aparentemente, sólo puede venir de allí.
Y la conclusión parece inmediata: «La humedad procede de la finca vecina».
Pero en Derecho; y particularmente cuando hablamos de daños en inmuebles, lo aparentemente evidente, no siempre coincide con lo técnicamente acreditado.
Lo vemos con relativa frecuencia en el despacho; conflictos entre propietarios que comienzan con una mancha de humedad y terminan planteando cuestiones de linderos, configuración histórica de las fincas, edificaciones, pendientes, drenajes, impermeabilizaciones, obras realizadas durante años y, finalmente, responsabilidad civil.
Un asunto reciente nos ha vuelto a recordar algo esencial:
La proximidad física puede explicar una sospecha; no demuestra, por sí sola, una relación de causalidad.
El error de convertir una sospecha en una conclusión
En el asunto que da origen a esta reflexión, varios propietarios atribuían las humedades existentes en sus inmuebles a una finca colindante.
La afirmación se formulaba de manera categórica: la configuración física y la colindancia permitirían determinar el origen de las filtraciones.
Precisamente ahí comenzaba el problema.
Un croquis puede acreditar que dos parcelas lindan entre sí.
Pero un lindero no explica el comportamiento del agua.
Un plano parcelario no contiene necesariamente cotas, pendientes, composición del terreno, cimentaciones, impermeabilizaciones, drenajes, conducciones ni recorridos de aguas.
Y, por tanto, de una realidad física, «estas fincas son colindantes», no puede extraerse automáticamente una conclusión técnica, «el agua procede de esta finca» y, mucho menos, una conclusión jurídica «su propietario responde de los daños».
Son tres planos distintos que conviene no confundir.
Daño, origen y responsabilidad: tres cuestiones, todas ellas diferentes.-
La existencia de una humedad puede ser perfectamente constatable. Pero acreditar el daño es sólo el principio.
Después habrá que determinar ,qué clase de humedad es, cuál es su origen, cómo se produce y qué relación existe entre ese fenómeno y la finca a la que pretende atribuirse.
Y sólo entonces podrá analizarse si existe una conducta, omisión o situación jurídicamente imputable a su propietario de la que pueda derivarse una obligación de actuar o indemnizar.
En materia de responsabilidad civil, el nexo causal no es un detalle.
Es uno de los elementos centrales del problema.
Por eso resulta peligroso construir una reclamación comenzando precisamente por aquello que todavía debería demostrarse:
«Como la humedad está junto a su finca, su finca es la causa».
No necesariamente.
Tampoco conviene cometer el error contrario
Ahora bien, recibir una reclamación insuficientemente acreditada tampoco significa que pueda ignorarse.
Este es otro de los errores que observamos con cierta frecuencia.
Una cosa es no reconocer responsabilidad y otra completamente distinta no hacer nada.
Cuando un propietario recibe una comunicación formal, como ha sucedido en el presente caso, en la que se le advierte de la existencia de determinados daños y se atribuye su origen a un concreto inmueble; esto es el suyo, esa comunicación merece ser analizada.
Puede ser necesario documentar el estado de la finca, conservar fotografías, reconstruir antecedentes, comprobar actuaciones anteriores, solicitar información, examinar la documentación aportada por la otra parte o valorar la intervención de un técnico.
Actuar prudentemente no significa reconocer responsabilidad.
Significa preservar la propia posición antes de que el conflicto avance.
Las fincas también tienen historia
Hay otro elemento especialmente interesante en este tipo de asuntos: tendemos a contemplar las propiedades tal y como existen hoy.
Pero las fincas cambian, se segregan, se edifican.
Se amplían construcciones, se pavimentan terrenos, se modifican cotas.
Se alteran sistemas de evacuación de aguas, se levantan muros y cerramientos, se reforman inmuebles.
Y todas esas actuaciones, pueden haberse producido durante décadas.
Por eso, cuando una patología daño o humedad aparece muchos años después de construirse los inmuebles, la perspectiva temporal puede adquirir una importancia considerable.
No porque la antigüedad permita excluir automáticamente una determinada causa.
No lo permite.
Sino porque obliga a formular una pregunta mucho más rigurosa:
¿qué ha sucedido entre la construcción de esas edificaciones y la aparición del problema?
El Derecho necesita, a veces, saber dónde termina
Uno de los aspectos más importantes del trabajo jurídico en estos conflictos consiste precisamente en no invadir terrenos que corresponden a otras disciplinas.
El abogado puede analizar documentos, antecedentes, títulos, requerimientos, obligaciones, responsabilidades y consecuencias jurídicas.
Puede detectar contradicciones, determinar qué debe acreditarse, diseñar una estrategia probatoria, y puede formular al técnico las preguntas relevantes para el conflicto.
Pero no debería diagnosticar técnicamente una humedad sin la correspondiente base especializada.
Afirmar sin pericial que existe capilaridad, filtración, defecto de impermeabilización, agua subterránea o cualquier otro fenómeno puede resultar tan imprudente como atribuir automáticamente el problema a la finca vecina.
Una buena estrategia jurídica no consiste en tener respuesta para todo. Consiste también en saber qué necesita ser probado y por quién.
Antes de reclamar, o de asumir una reclamación, conviene analizar detenidamente la situación; y todo ello, antes de adoptar una posición puede evitar decisiones precipitadas, reconocimientos innecesarios y procedimientos que quizá podrían haberse enfocado de otra manera desde el principio.
El lindero determina la finca, no el análisis
Los conflictos entre propiedades colindantes tienen una peculiaridad; lo físicamente próximo invita a establecer causalidades demasiado rápidas.
Entre el daño y la responsabilidad existe un espacio que debe llenarse con hechos, prueba técnica y análisis jurídico.
Por eso, ante una reclamación de esta naturaleza, quizá la primera pregunta no debería ser:
«¿Quién tiene que pagar?» Sino otra anterior y mucho más importante:
«¿Qué sabemos realmente, qué podemos acreditar y qué estamos simplemente suponiendo?» Porque, en ocasiones, el verdadero problema no está en la humedad.
Está en haber convertido demasiado pronto una hipótesis en una certeza. Conclusión
Los conflictos inmobiliarios tienen una característica particular: lo visible no siempre explica lo que jurídicamente importa.
Una humedad puede verse. Un lindero puede localizarse. Una reclamación puede formularse.
Pero determinar las consecuencias jurídicas de todo ello exige algo más.
Exige estudiar el inmueble, sus antecedentes, la documentación existente, la prueba disponible y la posición que conviene adoptar antes de dar un paso que después resulte difícil deshacer.
Por eso, cuando una reclamación parece tener una respuesta demasiado evidente, quizá convenga formular antes otra pregunta:
¿Tenemos realmente toda la información necesaria para decidir?
En Álvarez Prieto Abogados abordamos este tipo de conflictos desde el análisis previo del escenario, porque una estrategia jurídica eficaz comienza mucho antes de redactar el primer escrito.
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