Comunidad de propietarios. Elemento comun. Elementos Privativo y Elemento comun de uso privativo.

La presente cuestión que traemos a este espacio, entendemos que de gran importancia,la determinación de lo que es elemento comúnelemento privativo, y una cuestión que se situa entre ambas, como es el elemento común de uso privativo; el cual, en ocasiones es dificil de determinar, y que tantos quebraderos de cabeza dan a los particulares, como a los profesionales de éste ámbito.

Se reseña y fundamenta el motivo o motivos por los que sería de aplicación en el presente procedimento las normas referentes a la servidumbre; ya que tal y como cosnta deterinada la situacón podríamos estar hablando de la apariencia de servidumbre, en la que el local de los demandados tendría la condición de “fundo dominante”, y la comunidad de propietarios codemanados, de “fundo sirviente”.

Reseñamos, esta Resolución de la Audiencia Provincial de Gerona, la cual, si bien no es excesivametne extensa, sí realiza una valoración de la situación de forma concreta y sencilla, pudiendo ser comprendida, en su propio sentido, por todos nosotros.

Además de hacer referencia al concepto reseñado, nos hemos encontrado con la invocación del principio de los actos propios, y a cuya referencia hace especial mención la presente resolución.

Se presenta demanda de juicio verbal, mediante la cual se reclama la indemnización de los daños sufridos como consecuencia de las filtraciones provenientes de un tubo de extracción de humos que transcurriendo por el patio de luces del edificio de la Comunidad de Propietarios codemandada, es de utilidad exclusiva de los codemandados del local cafetería del que parte el tubo y al cual sirve con carácter exclusivoa los mismos.

Se reseña y fundamenta el motivo o motivos por los que sería de aplicación en el presente procedimento las normas referentes a la servidumbre; ya que tal y como cosnta deterinada la situacón podríamos estar hablando de la apariencia de servidumbre, en la que el local de los demandados tnedría la condición de “fundo dominante”, y la comunidad de propietarios codemanados, de “fundo sirviente”.

Reseñamos, esta Resolcuión de la Audiencia Provincial de Gerona, la cual, si bien no es excesivametne extensa, sí realiza una valoración de la situación de forma concreta y sencilla, pudiendo ser comprendida, en su propio sentido, por todos nosotros.

Además de hacer referencia al concepto reseñado, nos hemos encontrado con la invocación del principio de los actos propios, y a cuya referencia hace especial mención la presente resolución.

Se presenta demanda de juicio verbal, mediante la cual se reclama la indemnización de los daños sufridos como consecuencia de las filtraciones provenientes de un tubo de extracción de humos que transcurriendo por el patio de luces del edificio de la Comunidad de Propietarios codemandada, es de utilidad exclusiva de los codemandados del local cafetería del que parte el tubo y al cual sirve con carácter exclusivoa los mismos.

Demanda.-

Primera Instancia.-

Habiendo recaído la demanda en el Juzgado de Primera Instancia de Figueras, lugar en el que se encuentra el bien inmueble; éste mediante resolución de Octubre de 2018, determina la estimación de la demanda interpuesta, condenando a los demanados a lpagar a la actora de forma solidaria la cantidad de 3.824, 75 €, mas los intereses legales y costas del procedimiento.

Recurso de Apelación.-

Segunda Instancia.-

Las partes codemandadas, dos personas físicas, y la propia Comunidad de Propietarios, entendiendo no acorde a Derecho la resolución de Instancia, presentan sendos escritos, considerando esa Instancia que han de resolverse ambos recursos conjuntamente.

Determina la Audiencia la veracidad de los siguientes hechos o sucesos;

Que las circunstancias del tubo del cual provienen las filtraciones que han causado daños en el local de la demandante, no resultaban lo suficientemente claras en un principio, circunstancia que motivo la intervención reparadora de la Comunidad codemandada, lo cierto es que a través de los hechos acreditados y de la aplicación de la normativa procedente a los mismos, se llega a una conclusión diferente a la del órgano “a quo” respecto a la responsabilidad de los daños.

Así, es un hecho; y así lo afirma el perito tras la realización de visitas a ambas comunidades, así como a los locales implicados, el tubo de extracción de humos sale del bar cafetería y es de uso exclusivo de dicho local cuyos titulares desarrollan la actividad de bar-restaurante.

Dicho tubo transcurre por el patio de luces de la Comunidad de Propietarios (…) .

A partir de estos hechos, resulta que conforme el artículo art 553-41 del CCCat que regula los elementos comunes de la propiedad horizontal simple,

Son elementos comunes el solar, los jardines, las piscinas, las estructuras, las fachadas, las cubiertas, los vestíbulos, las escaleras y los ascensores, las antenas y, en general, las instalaciones y los servicios de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y disfrute de dichos elementos privativos.

Dicho artículo del Codigo Catalán, se correspnde con el Artículo 2 de la Ley de Prpiedad Horizontal, así como con el artículo 396 del Código Civil al se se remite; en lo que se refieren a los elementos comunes.

Tratándose por tanto el tubo de una instalación que transcurre a través del patio de luces de la Comunidad demandada, ha de ser considerado un elemento común.

Y puesto que dicho tubo tiene como destino facilitar el uso o disfrute del local privativo de los codemandados, en principio tendrá la condición de elemento común de uso privativo.

Por su parte el artículo 553-43.2 CCCat dispone que :

Los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y disfrute exclusivo de los elementos comunes asumen todos los gastos de conservación y mantenimiento de estos y tienen la obligación de conservarlos.” adecuadamente y mantenerlos en buen estado.

Dicho artículo se corresponde con el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, en lo referente a las obligaciones de los propietarios.

Luego siendo la causa de las filtraciones una deficiente conservación o mantenimiento del tubo, elemento común de uso privativo de los propietarios del local al cual sirve, según el citado precepto, a estos corresponde la obligación de conservarlos y mantenerlos en buen estado, así como asumir los gastos que ello conlleve.

El origen de los daños no está en vicios de construcción o estructurales ni en las reparaciones que afectan a todo el inmueble, que correrían a cargo de la comunidad, sino en una mala conservación del tubo extractor, que se solventó mediante el sellado llevado a cabo por la Comunidad de Propietarios.

Siendo por tanto una obligación de los titulares del local al que sirve con carácter exclusivo el referido tubo, su mantenimiento y conservación, no hay motivo para imputar la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios en los daños derivados de las filtraciones provocadas a la actora como consecuencia de la falta de conservación y mantenimiento de la conducción de humos.

Teoría o principio de los actos propios.-

Al parecer, en un primer momento, la Comunidad de Propietarios procede a una simple reparacion del tubo en cuestión, por lo que la parte alega que, mediante dicha acción, se reconoce de manera expresa, la obligación del mantenimiento de tubo, así como la causante por dejadez, de la presente situacuón; y cuyo fundamento para ello, era la lesión que conllevaba respecto de un comunero.

En tal sentido, mantiene la Audiencia que, el hecho de que la Comunidad procediera a sellar el tubo extractor solventando por esta vía las filtraciones, no comporta un reconocimiento de su responsabilidad por vía del artículo 111-8, actos propios del CCCat, pues la conducta observada por la Comunidad no puede considerarse de significado inequívoco para que deriven de la misma consecuencias jurídicas incompatibles con la posición que mantiene en este procedimiento.

Dicho artículo, se correposnde con el artículo 7 del Código Civil, relativo a los principios de buena fé, y actos propios.

Y ello es así, por cuanto su intervención reparadora se produjo ante la situación lesiva para un comunero y las circunstancias poco claras de la instalación, no conociendo todavía el origen y la utilidad exclusiva de la conducción que transcurría a través de su patio de luces, elemento común.

De ahí que no pueda considerarse su actuación, destinada a solventar la filtraciones procedentes del tubo, aparentemente simple elemento común, que luego se reveló como de uso privativo y exclusivo del local de los codemandados, como inequívoca en el sentido de crear, definir, modificar o extinguir sin ningún género de dudas, la situación jurídica generada por la instalación, objetivos y finalidad de la conducción.

O lo que es lo mismo, reconociendo de este modo su obligación de conservación y mantenimiento del tubo en cuestión, sino que se trató de una intervención destinada a evitar la producción de unos daños, ante una situación difusa que más tarde se ha revelado en sus auténticos términos, elemento común de uso privativo, de los cuales ha de derivarse la pertinente responsabilidad conforme a las disposiciones legales.

La conclusión no ha de ser otra que la de responsabilidad exclusiva de los titulares del local a cuyo servicio exclusivo viene destinado el tubo, (uso privativo), aunque por tratarse de una instalación efectuada en elemento común y que discurre a través del mismo, tenga la condición de tal.

La consecuencia no puede ser otra que la de estimación del recurso de la Comunidad de Propietarios, eximiéndola de responsabilidad en los daños y la desestimación del recurso de los codemandados titulares del local que se sirven con carácter privativo y exclusivo del tubo de extracción de humos para el desarrollo de su actividad de restauración.

Es consciente este tribunal de que la particular situación del local de los codemandados, en un edificio contiguo al de la Comunidad codemandada, por cuya zona comunitaria transcurre la conducción de extracción de humos de utilidad exclusiva del local de los particulares codemandados, podría comprometer los argumentos de aplicación de la normativa de propiedad horizontal, al incidir en esta configuración compleja de elementos comunitarios y privativos, la utilización exclusiva de un elemento (tubo de extracción) en beneficio de un local perteneciente a diferente edificio, generando una apariencia de servidumbre en la cual el local de los demandados tendría la condición de fundo dominante y la Comunidad de Propietarios codemandada, de fundo sirviente.

Pero en cualquier caso llegaríamos al mismo resultado, pues conforme al art 566-6.1 del CCCat , las obras y actividades necesarias para conservar la servidumbre corren a cargo de quien es titular de la misma, salvo que el título de constitución establezca otra cosa, lo cual no se da en el presente caso en que no consta el título ni excepción alguna al contenido de la eventual servidumbre, por lo que los titulares del local que utiliza de forma exclusiva en su beneficio el tubo de extracción, han de asumir la conservación y correr en todo caso con los gastos de conservación y mantenimiento, sin justificación alguna para abstraerse de tal obligación.

Circunstancias que avalan el resultado de lo decidido con estimación del recurso de la Comunidad de Propietarios y desestimación del recurso de los titulares del local que dispone del uso privativo y exclusivo del tubo de extracción.

La estimación del recurso de la Comunidad de Propietarios con revocación de la Sentencia en el extremo que la condena solidariamente al pago de lo reclamado, conlleva la no condena al pago de las costas de esta parte recurrente correspondientes a esta segunda instancia, de conformidad con el artículo 398, apartado segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Y las costas de la primera instancia correspondientes a dicha codemandada, que es absuelta por la sentencia de la Sala, si bien conforme al principio del vencimiento objetivo corresponderían a la parte demandante, a juicio de la Sala concurrían de origen importantes dudas fácticas en el estado y situación de la Comunidad, de sus elementos comunes y privativos y de relación con el local que utiliza de modo exclusivo el tubo de evacuación, que justificaron la llamada al proceso de dicha Comunidad, como eventual responsable de los daños, por lo que conforme al art 394.1 LEC , no procede hacer especial imposición de las costas de la primera instancia correspondientes a la Comunidad demandada.

Diferente resultado merece el recurso de los codemandados D Jose Francisco y Dª Verónica , que siendo los titulares del local que se beneficia del uso privativo del tubo cuya deficiente conservación provocó los daños, insisten en su absolución en esta segunda instancia, pretensión inaceptable en tanto responsables que tenían la obligación de mantener y conservar el elemento de uso exclusivo, así como de asumir los gastos que ello comportaba, por lo que se rechaza su recurso, confirmándose la sentencia de primera instancia respecto a ellos, con imposición de las costas de esta apelación correspondientes a su recurso.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

FALLO:

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS de (….) de la localidad de Figueres, contra la Sentencia de 31 de octubre de 2018, del Juzgado de Primera Instancia de Figueres, recaída en los autos de Juicio Verbal, de los que el presenté Rollo dimana, revocamos dicha resolución en el extremo que condena solidariamente a esta apelante al pago de la suma solicitada en la demanda.

Y en su lugar se desestima la demanda respecto a dicha Comunidad de Propietarios, y se le absuelve de los pedimentos deducidos contra ella, sin hacer especial imposición de las costas correspondientes a la misma, en ambas instancias.

Y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por D. Jose Francisco y Dª Verónica , contra la misma sentencia, confirmándose los pronunciamientos recaídos en la misma respecto a ellos.

Todo ello con imposición a estos apelantes de las costas de su recurso.

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