Alquiler de habitaciones, no se rige por la Ley de Arrendamientos Urbano.

La Reslución de la Audiencia Provincial de Madrid determina que el alquiler de habitaciones no se rige por la Ley de arrendamiento Urbanos, sino a lo dispuesto por las partes y por el Código Civil

Es muy frecuente, a día de hoy, tanto por la situación económica o personal, o bien por motivos de desplazamiento por estudio o laborales, el hecho de compartir vivienda.

No son pocas las ofertas que existenten en el mercado; el arrendador, pone el énfasis respecto de la elección, en la ubicación, servicios, proximidad al centro de estudios, trabajo o universidad; así como respecto del propio estado de la vivienda, respectos de los elementos comunes, como de la propia habitación.

Pero desde el punto de vista jurídico, queremos llamar la atención al respecto de la propia naturaleza jurídica de la figura del arrendamiento de habitación, así como del propio contrato de arrendamiento; toda vez, que bien por desconocimiento, o bien por el propio estres que se sufre en estas relaciones contractuales, es algo que se suscribe sin darle demasiada importancia.

Por ello, debemos determinar el régimen jurídico que rije dicha figura jurídica; así destacamos las siguientes cuestiones; ¿el contrato de arrendamiento de habitación, se rije o debe regir por la Ley de Arrendamientos Urbanos, o bien se debe regir por las normas del Código Civil?

Ademas de ello, ¿Que aspectos o cuestiones pueden quedar a la libertad de las partes?, esto es, puedo pactar con el arrendamdor cuestiones diversas o unicamente las establecidas?. ¿ Que aspectos o cuestiones puede variar el arrendador de motu propio?.

Si bien la presente resolución hace especial mención a la naturaleza jurídica de la fingura del arrendamiento de vivienda, en un segundo plano nos econtramos con que se pronuncia sobre la figura de la tácita reconducción determinada en el Código Civil.

Pues de esta cuestión trataremos hoy, trayendo a este espacio la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Novena del pasado mes de Marzo del año en curso.

Debemos partir de la base, que el pa presente causa; que en su día las partes suscribieron un contrato en el mes de Septiembre de 2016, por un plazo determinado de un año, sin necesidad de preaviso.

Se deterina en el mismo que las prorrogas, si existieran, debían hacerse constar de manera expresa y concertadas con la propiedad con la antelación mínima, a cada vencimiento, de treinta días.

El contrato habría finalizado el 21 de agosto de 2017 pese a lo cual y a pesar de haberlo requerido a la arrendataria, ésta no abandona la habitación arrendada.

Por ello, el arrendador de la habitación objeto de litis, insta demanda de Juicio Verbal de Desahucio, contra la arrendataria; recayendo el conocimiento del mismo al Juzgado de Primera Instancia numero 35 de los de Madrid.

Demanda.

Juzgado de Primera Instancia.-

Por el Juzgado de Primera Instancia Nº 35 de los de Madrid, en fecha diecinueve de junio de dos mil dieciocho, se dictó Sentencia cuya parte dispositiva determinió;

  • Desestimas la demanda instanda por el arrendador .
  • Absolver a la parte demandada de las pretensiones solicitadas por el demandante
  • Dejar sin efecto el lanzamiento previsto para Julio de 2018.

Recurso Apelación.

Audiencia provincial de Madrid.-

Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la demandante, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, se alza contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Madrid con fecha 19 de julio de 2018 que desestimó la demanda formulada frente a Dña. Clemencia en la que se ejercitaba acción de desahucio por expiración del término del contrato de arrendamiento celebrado sobre la habitación (…) de la vivienda sita en Madrid, Calle (…), propiedad del demandante.

Fundamenta el propietario en recurso en los siguiente aspectos o fundamentos:

  • Que el contrato fue celebrado el 1 de septiembre de 2016 por el plazo de un año sin necesidad de preaviso.
  • Las prórrogas, si existieran, debían hacerse constar de manera expresa y concertadas con la propiedad con la antelación mínima, a cada vencimiento, de treinta días.
  • El contrato habría finalizado el 21 de agosto de 2017 pese a lo cual y previo requerimiento a la arrendataria, ésta no abandona la habitación arrendada.
  • La demandada invocó en la contestación a la demanda lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su redacción a la fecha de celebración del contrato que establecía una duración mínima del contrato de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación su voluntad de no renovarlo.
  • Considera vulnerados los artículos 24 y 120.3 de la Constitución Española relativos a la tutela judicial efectiva, así como a la motivación de la resoluciones judiciales.
  • Invoca error en la valoración de la prueba, entendiendo que no puede ser interpretado el contrato como de arrendamiento de vivienda habitual y sin que le sea aplicable la normativa de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La resolución de la Audiencia Pronvincial de Madrid, entiende que, en relación con lo denunciada falta de motivación la jurisprudencia entiende que el deber de congruencia previsto en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, exige que la sentencia resuelva todas las cuestiones debatidas en el proceso, dando a cada una de ellas la respuesta suficientemente razonada o motivada que sea procedente

Por lo que el debate sobre la congruencia de la sentencia recurrida y la procedencia de entrar a resolver sobre lo que según el recurso debía haberlo sido, gira en torno a la determinación de las pretensiones de las partes que conforman el objeto del proceso.

La sentencia de instancia, estima de aplicación al caso que enjuicia el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece como duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda el de tres años.

Ésta entiende vencido el término del contrato y obtiene respuesta desestimatoria basada en precepto legal.

No se aprecia por ello falta de motivación de la resolución recurrida, sin perjuicio de lo que se diga al analizar el siguiente motivo de recurso.

La cuestión controvertida queda por tanto centrada en la determinación de la naturaleza jurídica del contrato celebrado por las partes.

El arrendamiento, al tenor del documento nº 1 de la demanda, recae exclusivamente sobre una habitación de la vivienda, pudiendo hacer uso la arrendataria de la cocina y de cualquiera de los cuartos de baño compartidos con el compromiso de compartir con el resto de inquilinos las tareas de limpieza.

Según el artículo 2 de la Ley de arrendamientos Urbanos:

Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario“.

Esta característica de satisfacer de modo permanente las necesidades de vivienda del arrendatario no es predicable de una habitación que no garantiza el desarrollo de la vida doméstica del inquilino con la intimidad y servicios que hoy se consideran indispensables, de los que solo se dispone de forma compartida.

El espacio que se cede en exclusiva es solo el de una habitación, que no puede entenderse comprendida dentro de la definición del artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Así, y referido a este apartado, y si bien la Resolución que traemos a colación, no lo determina, entendemos que debemos reseñar, lo dispuesto en el artículo 1 de dicha Ley; el cual se refíere al ámbito de aplicación de la presente Ley de Arrendamientos Urbanos; así concretamente establece el régimen jurídico que se aplicará a los arrendamientos, de fincas destinadas a vivienda o usoso distintos de vivienda, como dispone el artículo 3.

Así se prevé en el propio contrato que se remite al régimen de los artículos 1.542 a 1.582 del Código Civil en todo lo no previsto en su texto.

Aquí, el objeto de arriendo es una habitación, con atribución del derecho a usar del baño, sala y cocina, permaneciendo el resto de las habitaciones de la vivienda bajo el ámbito de uso y disfrute de su propietario, por lo que se trata de situaciones radicalmente distintas que no posibilitan una interpretación extensiva de los preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos,, dado que ésta define claramente su ámbito de aplicación, por lo que no cabe entender comprendidos entra las relaciones jurídicas que regula la que nos ocupa, que por sus peculiares características específicas no permite cobijarla bajo ninguna de las categorías de relaciones arrendaticias que contempla, sin que tampoco en los artículos 1 a 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos,, en los que se delimita el ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se establezca alguna fórmula genérica de equiparación de situaciones, ni como la que se examina ni otras, que posibiliten la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos,. a la situación que se examina, todo lo cual conduce a estimar fundadamente que el arrendamiento parcial de vivienda queda fuera del ámbito de protección de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de los derechos a dicha protección inherente, como el de prórroga forzosa, cuando además lo cierto es que dada la minuciosidad con que la Ley de Arrendamientos Urbanos, aborda las distintas cuestiones jurídicas que se plantean en relación con el arriendo de las viviendas, seguramente, cesión, subrogación inter vivos y mortis causa, derechos de tanteo y retracto, si en el espíritu de la ley hubiera estado contemplar el arriendo parcial de la vivienda, ciertamente algún artículo habría merecido el interés del legislador para regular estos extremos, dada la problemática que podría derivarse de situaciones tales como fallecimiento del inquilino de habitación con derecho a cocina y servicios, subrogación de terceros, obligaciones en cuanto a obras y reparaciones, etc… cuando solo una parte de la vivienda es la afectada por el contrato de arrendamiento; todo lo cual conduce a estimar, por aplicación de los principios establecidos en los artículos 3 y 4 del Código Civil, que el arrendamiento litigioso no puede considerarse sometido a la normativa especialarrendaticia urbana, sino al régimen general del Código Civil .

Conforme al criterio de estas resoluciones, que se comparte, el arrendamiento que nos ocupa no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos,. sino a lo pactado por las partes y a lo dispuesto en los artículos 1.542 y siguientes del Código Civil .

No se aplica por tanto el régimen de duración mínima que en la legislación arrendaticia regía a la fecha de la celebración del contrato sino el plazo de un año pactado en éste.

Tacita Reconducción.-

La arrendataria es requerida de desalojo el 29 de agosto (documento nº 2) y por burofax de 20 de septiembre se le conceden 5 días naturales para abandonar la vivienda, lo que no verifica.

Este requerimiento impide por tanto la tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil .

Por ello a la fecha de la presentación de la demanda el contrato había quedado extinguido por el transcurso del plazo pactado, y procede estimar la acción principal.

En la demanda se interesaba también la condena a la demandada al pago de la suma de 200 euros incrementada a razón de 25 euros diarios hasta el total desalojo de la vivienda.

Esta sanción se impone a la arrendataria en el requerimiento efectuado con fecha 20 de septiembre de 2017 (documento 3) pero no se encontraba pactado en el contrato por lo que no puede reputarse como cláusula penal que sustituya la prueba de los daños y perjuicios en los términos del artículo 1.152 Código Civil.

Se trata de una pena impuesta unilateralmente por el arrendador a la arrendataria cuando ésta está incurso en causa de resolución del contrato, sin que pueda entenderse que rige la relación arrendaticia.

No justificados de otro modo los perjuicios sufridos, no cabe señalar cantidad alguna en este concepto.

Por todo ello procede estimar parcialmente la demanda, y, revocando la sentencia de primera instancia, declarar resuelto el contrato de arrendamiento y condenar a la demandada al desalojo de la habitación sin expresa condena en costas de primera instancia, artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Al estimar parcialmente el recurso de apelación no se efectúa imposición de las costas de esta alzada artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

FALLO:

  • ESTIMAMOS PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Germán contra la sentencia dictada por el Juzgado de primera Instancia nº 35 con fecha 19 de julio de 2018 .
  • REVOCAMOS la sentencia apelada acordando en su lugar la estimación parcial de la demanda declarando resuelto el contrato de arrendamiento celebrado sobre la habitación número (…) de la vivienda sita en Madrid, Calle (…) , propiedad del demandante, con condena a la demandada a su desalojo, sin imposición de costas de primera instancia.
  • Sin imposición de costas de esta alzada; con devolución al recurrente del depósito constituido de conformidad con el punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal en el término de veinte días desde la notificación de la presente.

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