La convivencia y la firma conjunta de un contrato de arrendamiento por varias personas puede presentar situaciones complejas cuando uno de los arrendatarios decide abandonar la vivienda.
¿Qué sucede en el caso de que el coarrendatario restante quiera asumir por sí solo la condición de arrendatario único?
¿Es válido este cambio sin el consentimiento expreso del arrendador?
¿Qué implicaciones legales conlleva para ambas partes?
Este artículo analiza en detalle las consecuencias jurídicas de la subrogación del coarrendatario, los requisitos de cesión y los posibles escenarios de incumplimiento contractual.
En el supuesto de que varios arrendatarios firmen conjuntamente un contrato de arrendamiento y uno de ellos decida abandonar la vivienda, el coarrendatario que permanece asumiendo la posición de arrendatario único genera una modificación subjetiva del contrato.
Este escenario, más común de lo que imaginas, plantea una serie de cuestiones legales que pueden generar confusión.
En este artículo, desentrañaremos los misterios que rodean al abandono de un inmueble alquilado por parte de uno de los arrendatarios y cuáles son las consecuencias para el que se queda.
Este cambio implica una subrogación en el uso y disfrute del bien arrendado por parte del ocupante, quien pasa de compartir derechos y obligaciones a convertirse en el titular exclusivo de estos.
Cuando un arrendatario abandona una vivienda que comparte con otros, se produce un cambio significativo en la relación contractual.
El inquilino que permanece pasa a ser el único responsable del cumplimiento del contrato de alquiler.
Esto significa que asume todas las obligaciones que antes compartía con su compañero, como el pago de la renta y el mantenimiento de la vivienda.
¿Se puede hacer este cambio sin el consentimiento del propietario?
La respuesta es clara: no.
La modificación de un contrato de alquiler, como la sustitución de un arrendatario, requiere el consentimiento expreso del propietario.
Esto se debe a que el propietario tiene el derecho de elegir a quién alquila su propiedad y de establecer las condiciones del contrato.
La doctrina jurídica considera que este tipo de subrogación representa una sustitución en la persona del arrendatario, lo que necesariamente requiere el consentimiento del arrendador, dado que afecta una de las facultades inherentes al derecho de dominio: la facultad de elegir a su contraparte contractual.
Sin este consentimiento, el cambio no podría ser considerado válido desde el punto de vista jurídico.
La cesión del contrato de arrendamiento según el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula la posibilidad de ceder el contrato de arrendamiento, pero establece que dicha cesión está supeditada al consentimiento escrito del arrendador.
Por tanto, si el coarrendatario que queda en la vivienda desea continuar el contrato de manera individual, será necesario que obtenga dicho consentimiento por escrito.
Este requisito se justifica en la protección de los intereses del arrendador, quien tiene derecho a conocer y aprobar cualquier modificación en la identidad de la persona que asume las obligaciones contractuales, como el pago de la renta y el adecuado uso del inmueble.
Exclusión del artículo 12 de la Ley arrendaticia. sucesión contractual en casos de conflicto conyugal.
En el presente caso, no se trata de una situación prevista en el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que regula la sucesión en el contrato de arrendamiento en supuestos de separación, divorcio o nulidad del matrimonio, ni en el de una relación de análoga afectividad.
Aquí estamos ante un contrato inicialmente suscrito por dos arrendatarios, donde uno de ellos abandona voluntariamente la vivienda.
Por tanto, no opera automáticamente una subrogación o sucesión contractual por parte del ocupante restante sin el consentimiento del arrendador.
¿Qué pasa si el arrendatario que se va deja de pagar la renta?
El abandono de la vivienda y el impago de la renta constituyen un incumplimiento grave del contrato de alquiler.
En este caso, el propietario tiene el derecho de resolver el contrato y exigir el pago de todas las rentas pendientes, así como de aquellas que se devenguen hasta que la vivienda sea desocupada.
¿Qué diferencia hay entre el abandono y la cesión del contrato?
Es importante distinguir entre el abandono de la vivienda y la cesión del contrato de alquiler.
La cesión requiere el consentimiento del propietario y supone la transferencia de todos los derechos y obligaciones del contrato a un nuevo arrendatario.
En cambio, el abandono es un incumplimiento unilateral del contrato y no libera al arrendatario de sus obligaciones.
Incumplimiento contractual y facultad de resolución del contrato.
El abandono del inmueble por uno de los coarrendatarios, junto con el eventual impago de la renta correspondiente, constituye un incumplimiento contractual que otorga al arrendador la facultad de resolver el contrato de arrendamiento.
Conforme a la normativa vigente y a la jurisprudencia consolidada, el arrendador podrá reclamar:
Las rentas vencidas y no satisfechas.
Las rentas que se devenguen hasta la restitución efectiva del inmueble.
Los daños y perjuicios derivados del incumplimiento, en caso de que pueda acreditarse un menoscabo económico o material para el arrendador.
Cabe señalar que el desistimiento unilateral de uno de los coarrendatarios no extingue el contrato ni libera a dicho arrendatario de las obligaciones adquiridas hasta que el arrendador acepte expresamente dicha situación.
Como hemos podio ver, y en conclusión, en los contratos de arrendamiento con varios coarrendatarios, el abandono de uno de ellos y la pretensión del otro de continuar como único arrendatario genera una modificación subjetiva que, para ser válida, requiere el consentimiento expreso del arrendador.
Sin este, el arrendador estará facultado para resolver el contrato y exigir las rentas pendientes, así como los daños y perjuicios causados.
Este análisis resalta la importancia de actuar conforme a la ley y con el asesoramiento adecuado en situaciones de coarrendamiento, a fin de evitar conflictos legales que puedan derivar en la pérdida del derecho a uso y disfrute del inmueble.
¿Cuál es la mejor forma de proteger los derechos de ambas partes en casos similares?
La respuesta radica en la buena fe contractual y el cumplimiento estricto de las disposiciones de la Ley de Arendamietnos Urbanos
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