Una de las preguntas más frecuentes que hemos recibido ultimamente en nuestro despacho es:
¿Puedo dividir mi vivienda en dos dentro de una comunidad de propietarios?.
Uno de los escenarios que más preguntas genera en el ámbito de la propiedad horizontal es la posibilidad de dividir una vivienda en dos unidades dentro de una comunidad de propietarios.
¿Qué pasos son necesarios?
¿Se debe pedir autorización a la comunidad?
¿Qué mayoría se requiere para obtener la aprobación?
La inquietud surge especialmente en casos donde los estatutos de la comunidad no contemplan esta posibilidad de forma explícita, como en el caso de un propietario de una vivienda de 311 m² que desea dividirla en dos unidades independientes.
Vamos a analizar qué pasos se deben seguir, las normativas aplicables y las mayorías exigibles para llevar a cabo esta transformación.
En el presente caso, aunque los estatutos de la comunidad no mencionan nada sobre esta posibilidad, el proceso no es tan sencillo como parece.
Los estatutos, pueden no prever esta situación, pero esto no significa que el propietario tenga libertad para realizar la obra sin consultar con la comunidad y cumplir con las normas legales aplicables.
Este artículo está destinado a responder a estos interrogantes desde una perspectiva técnica y normativa, basándonos en la Ley de Propiedad Horizontal, y ofrecer una guía sobre los pasos a seguir y los retos que un propietario puede enfrentar al intentar realizar este tipo de modificación.
Lo que dice la ley cuando una vivienda en una comunidad de propietarios se pretende dividir en dos o más, y los estatutos de la comunidad no incluyen una regulación clara sobre esta situación, es necesario recurrir a la Ley de Propiedad Horizontal.
En este caso, la referencia clave está en el artículo 10 apartado 3º b de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con el artículo 17 apartado 4º.
Según estos artículos, el propietario deberá cumplir con tres requisitos fundamentales para realizar esta modificación:
Autorización administrativa.
En primer lugar, se necesitará la aprobación de las autoridades municipales o urbanísticas.
Esta autorización es obligatoria, ya que los cambios estructurales de este tipo deben cumplir con la normativa urbanística vigente en cuanto a habitabilidad, uso de suelos, accesibilidad, y otros requisitos municipales.
Las autoridades revisarán aspectos clave como el cumplimiento de los metros cuadrados mínimos por vivienda, la existencia de salidas de emergencia, la adecuación de los servicios sanitarios, y el acceso a las infraestructuras, básicos; como agua,electricidad y gas, para asegurar que ambas viviendas sean habitables y cumplan con los estándares legales.
Antes de cualquier intervención, es necesario contar con la autorización de las autoridades administrativas competentes, generalmente del ayuntamiento o de la autoridad urbanística local.
Acuerdo de la Junta de Propietarios.-
Tal y como consta en el artículado anteriormetne reseñado, será necesario el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representan las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Consentimiento de los titulares afectados.
Uno de los aspectos fundamentales en la división de una vivienda en una comunidad de propietarios es el consentimiento de los titulares afectados .
Este requisito, mencionado en el artículo 10 apartado 3º b) de la Ley de Propiedad Horizontal, asegura que aquellos vecinos que puedan verse perjudicados por las obras o la nueva configuración de los inmuebles tengan la posibilidad de dar o negar su consentimiento.
¿Quiénes son estos «titulares afectados»?
En general, se refiere a los propietarios cuyas viviendas o espacios comunes se verían directa o indirectamente impactados por la división. Por ejemplo:
- Vecinos colindantes : Si las obras afectan paredes medianeras, estructuras compartidas o instalaciones comunes.
- Zonas comunes : Si la modificación implica cambios en los accesos, aumento del uso de servicios compartidos, como ascensores o pasillos, o cambios en la cuota de participación.
El objetivo de este consentimiento es proteger los derechos de aquellos propietarios que podrían experimentar molestias, daños o cambios en la calidad de vida debido a las obras o al uso de las nuevas unidades resultantes.
¿Qué ocurre si no obtienes este consentimiento?
Si uno o varios de los titulares afectados no están de acuerdo con el proyecto, su negativa podría bloquear o, al menos, retrasar el proceso.
En este caso, será fundamental negociar con ellos, ofreciendo garantías o soluciones que minimicen las molestias o el impacto de las obras.
Sin este consentimiento, las posibilidades de seguir adelante se reducen considerablemente.
El consentimiento de los titulares afectados es tan crucial como la aprobación de la Junta de Propietarios en general, lo que significa que no puede ser ignorado ni subestimado en el proceso de dividir una vivienda en dos.
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