Las modificaciones en una vivienda o local pueden ser necesarias para adaptarse a nuevas necesidades o estilos.
Cuando adquirimos una vivienda, todos soñamos con darle nuestro toque personal, crear un hogar que refleje nuestras ilusiones y proyectos, y que nos invite a vivir una nueva etapa de bienestar.
Reformar espacios, renovar ambientes y hacerlos nuestros es parte de esa emoción inicial. Sin embargo, en una comunidad de propietarios, los deseos de cambio y personalización deben equilibrarse con los derechos de los demás copropietarios y las reglas sobre los elementos comunes.
¿Hasta dónde llega tu libertad para hacer cambios?.
¿Es posible intervenir en áreas compartidas del edificio si así lo deseas?.
¿Sabías que no todas las obras que se quieren realizar en estos espacios están permitidas?.
Sin embargo, cuando se trata de intervenir en elementos comunes del edificio, las reglas son estrictas y buscan proteger el equilibrio y la convivencia entre copropietarios.
En este post, exploramos las claves y excepciones de la Ley de Propiedad Horizontal para que conozcas tus derechos y limitaciones como propietario, y las alternativas legales para llevar a cabo esos cambios en áreas comunes que tanto necesitas conocer.
En el ámbito de la propiedad horizontal, la alteración de elementos comunes es un tema que ha sido cuidadosamente legislado y desarrollado jurisprudencialmente, dado que afecta tanto a la convivencia como a los derechos de los copropietarios.
La normativa clave para entender estas restricciones se encuentra en la Ley de Propiedad Horizontal, específicamente y especialmente, en los artículos 9 y 7, que determinan el alcance de las facultades y limitaciones de cada propietario en relación con su unidad privativa y las áreas comunes del edificio.
Facultades y Limitaciones en la Modificación de Elementos Privativos.-
El artículo 7, apartado 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, otorga al propietario libertad para llevar a cabo modificaciones dentro de su unidad privativa, siempre y cuando estas no afecten la seguridad, la estructura, la configuración externa del edificio ni vulneren los derechos de otros propietarios.
Podemos advertir que, este precepto permite una flexibilidad para adaptar los espacios privados a las necesidades individuales, dentro de ciertos límites.
Así, un propietario puede instalar mejoras en su vivienda sin necesidad de autorización de la comunidad, como una remodelación interna, siempre que no altere aspectos fundamentales del edificio, ni genere perjuicio alguno.
Así, la normativa impone además la obligación de informar previamente al representante de la comunidad sobre dichas modificaciones, lo cual busca asegurar una transparencia y coordinación con la administración del edificio.
Prohibición de Alteración de Elementos Comunes.-
Por otro lado, el artículo 7, en su apartado 2, establece una prohibición expresa de alteración de los elementos comunes sin el consentimiento de la comunidad.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo refuerza esta restricción, estableciendo que el propietario de una vivienda o local en propiedad horizontal no tiene facultad para alterar áreas comunes del edificio, ya que cualquier intervención en estos espacios comprometería el régimen de copropiedad y afectaría a otros comuneros.
No obstante, en situaciones donde se detecte la necesidad de reparaciones urgentes en elementos comunes, el propietario tiene la obligación de notificarlo al administrador para que la comunidad pueda actuar conforme a sus competencias.
Excepciones a la Prohibición: Estatutos y Acuerdos de la Junta de Propietarios.-
Aunque la regla general es la prohibición de modificación de elementos comunes sin consentimiento, existen excepciones.
Estas vías alternativas para modificar elementos comunes están previstas tanto en la Ley de Propiedad Horizontal, como en la jurisprudencia del Tribunal Supremo y consisten en los estatutos de la comunidad y los acuerdos unánimes de la Junta de Propietarios.
Los Estatutos de la Comunidad y sus Facultades.–
Los estatutos, conforme al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, constituyen el conjunto de normas que regulan los derechos y obligaciones de los propietarios en una comunidad de propiedad horizontal, y en ocasiones pueden prever la posibilidad de modificar ciertos elementos comunes.
Para ser válidas, estas disposiciones estatutarias no deben contravenir las normas imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal respetando así el marco legal establecido.
La autonomía de los propietarios solo encuentra límite en lo dispuesto por el artículo 7, en su apartado 1 de la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto a la seguridad, configuración estructural y derechos de terceros.
Acuerdo unánime de la Junta de Propietarios.-
Además de los estatutos, la Junta de Propietarios puede autorizar modificaciones de elementos comunes, siempre y cuando se adopten mediante acuerdo unánime.
El artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, exige unanimidad para aquellos acuerdos que impliquen modificaciones en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos.
Esta necesidad de unanimidad es comprensible, dado que la modificación de elementos comunes afecta a todos los comuneros y puede conllevar cambios sustanciales en la configuración y uso de las instalaciones compartidas.
La jurisprudencia, aclara que cualquier obra en elementos comunes sin unanimidad representa una modificación indebida del título constitutivo.
Excepciones a la Unanimidad y Flexibilidad Jurisprudencial.-
Si bien la unanimidad es la regla general, la Ley de Propiedad Horizontal introduce excepciones que permiten modificaciones en ciertos supuestos sin el acuerdo unánime.
Por ejemplo, el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, autoriza determinadas actuaciones que redundan en beneficio de la accesibilidad o que son necesarias para la habitabilidad de la finca, siempre que cumplan con requisitos de interés general y urgencia.
Asimismo, la jurisprudencia ha sido flexible en cuanto a obras en locales comerciales, especialmente cuando estas reformas son necesarias para el desarrollo de actividades económicas, siempre que no perjudiquen a otros comuneros.
Sobre alteraciones en elementos comunes, la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal intenta equilibrar los derechos individuales de los propietarios con los intereses de la comunidad en su conjunto.
Por tanto, y en virtud de lo anteriormente expuesto, podemos advertir que, las restricciones, aunque rígidas, buscan preservar la integridad estructural, la seguridad y la configuración externa del inmueble, mientras que los cauces alternativos, estatutos y acuerdos de la Junta, ofrecen cierta flexibilidad, siempre bajo la premisa de que cualquier modificación en elementos comunes debe contar con el consenso de todos los comuneros o estar expresamente autorizada por los estatutos o la ley.
alvarezprietoabogados.blog 