Servidumbres y Tercerías.

Servidumbres: Un Gravamen Inmobiliario.

Una servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble (predio sirviente) en beneficio de otro inmueble perteneciente a distinto dueño (predio dominante).

En otras palabras, es un derecho real que otorga al propietario de un inmueble la facultad de usar o disfrutar de otro inmueble, en la medida necesaria para satisfacer una determinada utilidad.

Características principales de las servidumbres:

• Gravamen: Limita el derecho de propiedad del dueño del predio sirviente.
• Inmobiliario: Afecta a inmuebles, no a personas.
• Beneficio ajeno: Se establece en beneficio de otro inmueble.
• Indivisible: No puede dividirse.
• Perpetua: En principio, tiene carácter perpetuo, aunque puede extinguirse por diversas causas.

Tipos de servidumbres:

Continuas o discontinuas: Las continuas no necesitan de un acto humano para ejercerse (ej: servidumbre de acueducto), mientras que las discontinuas sí (ej: servidumbre de paso).

Aparentes o no aparentes: Las aparentes se manifiestan exteriormente (ej: una puerta), mientras que las no aparentes no tienen signos visibles (ej: una servidumbre de acueducto subterránea).

Positivas o negativas: Las positivas imponen al dueño del predio sirviente una obligación de hacer o permitir algo (ej: servidumbre de paso), mientras que las negativas le prohíben hacer algo (ej: servidumbre de luces).

Además de las clasificaciones ya mencionadas, podemos agregar:

Servidumbres voluntarias o legales: Las voluntarias se establecen por acuerdo de los propietarios, mientras que las legales son impuestas por la ley (ej: servidumbre de acueducto forzoso).

Servidumbres personales o reales: Las personales están vinculadas a una persona, mientras que las reales están vinculadas a un inmueble

Elementos de la Servidumbre

• Predio dominante: El inmueble que se beneficia de la servidumbre.
• Predio sirviente: El inmueble que soporta la carga de la servidumbre.
• Utilidad: La finalidad que justifica la servidumbre.
• Modo de adquirir: Cómo se adquiere la servidumbre (ley, contrato, prescripción).

Extinción de las Servidumbres

Además de las causas ya mencionadas, las servidumbres pueden extinguirse por:

• Confusión: Cuando el predio dominante y el sirviente se unen en un solo propietario.
• Renuncia del dueño del predio dominante: Si el dueño del predio dominante renuncia a la servidumbre.
• Imposibilidad material: Cuando la servidumbre se vuelve imposible de ejecutar.

Imagina que tienes una casa en una zona rural y necesitas acceder a una carretera principal. Tu vecino tiene un terreno que te separa de la carretera. Puedes establecer una servidumbre de paso sobre el terreno de tu vecino, convirtiéndote en el predio dominante y tu vecino en el predio sirviente.

Tercerías: Defensa del Derecho de Propiedad

Tipos de Tercerías

Además de la tercería de mejor derecho, existen otros tipos:

• Tercería de dominio: Cuando se reclama la propiedad de un bien que está siendo objeto de un proceso judicial.
• Tercería de posesión: Cuando se reclama la posesión de un bien que está siendo usurpado.

Requisitos de la Tercería de Mejor Derecho

• Legitimación: Solo puede interponerla quien tenga un derecho real sobre el bien.
• Anterioridad: El derecho del tercero debe ser anterior al derecho del demandante.
• Incompatibilidad: El derecho del tercero debe ser incompatible con el derecho del demandante.

Efectos de la Tercería

• Suspensión del proceso principal: La interposición de una tercería suspende el proceso principal hasta que se resuelva la cuestión planteada.
• Condena en costas: Si la tercería es rechazada, el tercero puede ser condenado en costas.

Ejemplo Práctico:

Imagina que compras una casa y, después de la escritura, descubres que tu vecino tiene una servidumbre de paso sobre tu terreno. Puedes interponer una tercería de mejor derecho alegando que la servidumbre no existe o que ha sido extinguida.

Relación entre Servidumbres y Tercerías

Una tercería puede surgir en relación a una servidumbre cuando:

• Se cuestiona la existencia de la servidumbre: Un tercero puede alegar que la servidumbre nunca existió o que se ha extinguido.
• Se discute el alcance de la servidumbre: Un tercero puede afirmar que la servidumbre se está ejerciendo de manera excesiva o que está causando daños.
• Se reclama un derecho superior: Un tercero puede alegar un derecho de propiedad o posesión sobre el predio sirviente que es incompatible con la servidumbre.

• Servidumbres urbanísticas: Su relación con la planificación urbanística y las limitaciones al derecho de propiedad.
• Servidumbres de paso: Características, modalidades y regulación específica.
• Tercerías en otros ámbitos del derecho: Además del derecho inmobiliario, las tercerías pueden surgir en otros ámbitos como el derecho mercantil.